23.05.2025 Das bayerische Fensterrecht im Spannungsverhältnis Brandschutz - Das Urteil in 5 (Grund-)Sätzen

Der Beschluss am 07.05.2025, Aktenzeichen 102 ZRR 98/24 vom Gericht BayObLG in 5 (Grund-)Sätzen.

1. Kläger verlangt blickdichte und nicht zu öffnende Fenster an der Grundstücksgrenze
   Er beruft sich auf das bayerische Fensterrecht in Art. 43 AGBGB, weil die Fenster der Beklagten weniger als 0,6 m von der Grenze entfernt sind.

2. Art. 43 AGBGB: Man kennt das – jedenfalls in Bayern.
   Die Vorschrift verlangt, dass Fenster im Grenzabstand das Licht zwar durch- aber keinen Einblick oder Ausblick in Richtung Nachbar zulassen. Eine Ausnahme oder Einschränkung kommt nur in seltenen gar zu atypischen Fällen oder bei einem Verstoß gegen Treu und Glauben in Betracht.

3. Bauordnungsrecht (zweiter Rettungsweg) und Fensterrecht
   Öffentlich-rechtlich verlangen die brandschutzrechtlichen Vorschriften bei Rettungsfenstern regelmäßig auch deren Öffnungsmöglichkeit; dies vor allem aus Gründen der Zweckmäßigkeit für eine Flucht im Brandfall. Die hier angerufene Zivilinstanz weist hier zwar darauf hin, dass öffentliches Baurecht nicht automatisch privatrechtliche Nachbarrechte aushebelt. Allerdings kann der Brandschutz im Einzelfall ein Argument sein, um das Fensterrecht abzuwehren. Für den konkreten Fall kam es allerdings nicht darauf an.

4. Keine Verwirkung oder Verzicht trotz Abstandsflächenübernahme
   Der Kläger ist nicht an etwaige Erklärungen seiner Voreigentümer gebunden. Auch eine 2004 übernommene Abstandsfläche ändert den gesetzlichen Anspruch aus Art. 43 AGBGB nicht.

5. Klage scheitert an fehlender Passivlegitimation der Beklagten
   Die Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum der WEG; deshalb hätten eigentlich alle Wohnungseigentümer oder die WEG selbst verklagt werden müssen. Statt dessen hatte der Kläger den Sondereigentümer der sich hinter dem Fenster befindlichen Wohnung verklagt . Das Gericht weist die Revision des Klägers zurück, weil die Beklagten allein nicht wirksam zur baulichen Änderung verpflichtet werden können.

Gericht: BayObLG
Datum: Beschluss vom 07.05.2025
Aktenzeichen: 102 ZRR 98/24

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