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Übergabe der Wohneinheit im Wege der einstweiligen Verfügung?

Es besteht ein Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen einen Bauträger, die bezugsfertig hergestellte Wohneinheit dem Erwerber zu übergeben, wenn auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig feststellbar ist, dass nach dem materiellen Recht ein dahingehender Anspruch des Erwerbers einredefrei besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert hat.

KG, Urteil vom 04.10.2017, 21 U 79/17

Die Parteien eines Bauträgervertrages streiten im einstweiligen Verfügungsverfahren darüber, ob der Bauträger zur Übergabe der Wohneinheit verpflichtet ist, auch wenn der Zug um Zug geschuldete Kaufpreis nicht vollständig bezahlt ist. In dem verfahrensgegenständlichen Bauträgervertrag war vorgesehen, dass der Kaufpreis in drei Raten zu zahlen ist (58 % nach Beginn der Erdarbeiten und nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, weitere 38,5 % nach Bezugsfertigkeit und die letzten 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung). Die Erwerber bezahlten nur die erste Rate vollständig. Der Bauträger verweigerte daraufhin über ein Jahr lang die Übergabe der Wohnung. Die Erwerber beantragen daraufhin beim Landgericht Berlin, den Bauträger im Wege der einstweiligen Verfügung zu verpflichten, ihnen die Wohnung zu übergeben. Das Landgericht erließ die beantragte Verfügung, allerdings nur Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrags in Höhe von EUR 85.819,05. Die Erwerber bezahlen diesen Betrag und erhalten im Wege der Zwangsvollstreckung Besitz an der Wohnung. Der Bauträger wehrt sich hiergegen mit dem Rechtsmittel der Berufung.                                                       

Das Kammergericht gibt im Wesentlichen den Erwerbern Recht und verpflichtet den Bauträger, den Erwerbern Zug um Zug gegen Zahlung von weiteren EUR 5.000,00 sämtliche Schlüssel herauszugeben. Zur Begründung führt das Kammergericht aus, dass zwar grundsätzlich durch die beantragte Entscheidung, die Hauptsache teilweise „vorweggenommen“ werde. Es dürfe aber nicht aus dem Blick geraten, dass dieses Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache nicht absolut gelte, sondern durch das Gebot des effektiven Rechtsschutzes eingeschränkt werde, das aufgrund seiner Herleitung aus dem Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG) Verfassungsrang habe.

Das Kammergericht widerspricht damit der gegenteilige Literaturmeinung (Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5. Aufl., Rn. 441), wonach ein Besitzverschaffungsanspruch vom Erwerber im Wege der einstweiligen Verfügung nicht durchgesetzt werden könne, weil über die Besitzeinräumung erst nach Klärung der Erfüllung der Zahlungspflicht entschieden werden könne, was in einem Verfügungsverfahren regelmäßig nicht möglich sei. Es liegt aber im Trend der Entscheidungen anderer Instanzgericht (LG München I 23.04.2015 - 8 O 6509/15, IBR 2015, 669; LG München I 23.06.2016 - 11 O 10314/16 (nicht rechtskräftig), IBR 2017, 437), die den Bauträger zum Teil ebenfalls zur Besitzübergabe verpflichten, wenn der Erwerber gleichzeitig Zug um Zug eine Sicherheit in Höhe des offenen Restkaufpreises leistet und die Abnahme des Sondereigentums ggf. unter Vorbehalt von Mängeln erklärt.

Fazit

Verweigert der Bauträger (unberechtigt) die Übergabe der Wohnung stellt sich für den Erwerber die Frage, ob er die Besitzeinräumung auch im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes erzielen kann. Für den Erwerber, der möglicherweise den Mietvertrag über seine bisherige Wohnung bereits gekündigt hat und daher ohne Obdach ist, besteht in dieser Situation ein ernstliches Eilbedürfnis. Problematisch ist die Zulässigkeit einer Leistungsverfügung jedoch wegen der damit möglichweise verbundenen Vorwegnahme der Hauptsache. Angesichts sich hinziehender Verfahrensdauern in Bausachen, kann es aber durchaus sachgerecht sein, diesbezüglich dem verfassungsrechtlich geschützten Gebot effektiven Rechtsschutzes (Art. 20 Abs. 3 GG) Vorrang zu geben.