News | Newsletter | Neues zum Immobilienrecht 01/2026
Auch die familiengeführte Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) unterliegt der vollen Kündigungssperrfrist, wenn zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung die vermietete Wohnung bereits in Wohnungseigentum umgewandelt war.
BGH-Urteil v. 21.01.2026 - VIII ZR 247/24
Der Fall
Der Mieter bewohnt seit 2004 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, welches der neue Eigentümer nach dem Erwerb im Jahr 2021 in Wohnungseigentum umwandelte bzw. aufteilte. Der Erwerber gründete mit seiner Ehefrau und seinen beiden volljährigen Kindern eine GbR und brachte das Grundstück in diese „Familien-GbR“ ein. Nachdem das Eigentum hierdurch auf die GbR übergegangen war, kündigte diese als neue Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs einer ihrer Gesellschafter. Der Mieter berief sich auf die Kündigungssperrfrist, woraufhin die GbR eine Räumungsklage erhob. Das Amtsgericht gab der Klage statt; das Landgericht entschied in der nächsten Instanz hingegen zugunsten des Mieters. Die klagende GbR legte Revision ein.
Die Folgen
Der BGH bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Revision zurück. Die Kündigungssperre finde Anwendung, auch wenn es sich hier um eine „Familien-GbR“ handle. Zwar regelt § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, dass die Kündigungssperre nicht gilt, wenn vermieteter Wohnraum an eine aus Familienangehörigen bestehende Personengesellschaft veräußert wird. Und auch handele es sich bei der Einbringung des vermieteten Wohnraums in die GbR um eine Veräußerung im Sinne dieser Vorschrift und zudem sei ein Eigenbedarf gegeben. Unter Verweis auf die Normhistorie und der Gesetzesbegrünung stellte der BGH jedoch klar, dass diese Ausnahmeregelung nur bei Veräußerung eines noch nicht geteilten, also in Wohnungseigentum gewandelten Grundstücks, greife – was in dem Fall aber schon erfolgt war. Für eine anderweitige Auslegung der Ausnahmeregelung sah der BGH keinen Raum, weil der Gesetzgeber bewusst auf eine Ausnahme für diesen Fall verzichtet habe. Die Kündigung sei daher unwirksam, da zum Zeitpunkt der Kündigung die maßgebliche Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1, 3 BGB noch nicht abgelaufen war.
Was ist zu tun?
Um die gesetzliche Privilegierung in Anspruch nehmen zu können, sollten sich Familienmitglieder vor dem Erwerb von Mehrfamilienhäusern anwaltlich beraten lassen. Die Chronologie der durchzuführenden Schritte ist das maßgebliche Kriterium für die Anwendbarkeit der Kündigungssperre, was sich jedoch nicht ohne Weiteres aus dem Gesetz ergibt. Auch wenn die anwaltliche Beratung und die Beachtung der richtigen Handlungsreihenfolge nicht mit mehr Aufwand verbunden sein können, sind sie im Ergebnis vorzugswürdiger als gegebenenfalls zehn Jahre lang ein Mietverhältnis nicht kündigen zu können und damit trotz Eigentum den bestehenden Eigenbedarf an Wohnraum nicht decken zu können.
Autor
Hrach Khachatryan
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