Das Thema »Nachhaltigkeit« spielt beim Erwerb und dem Betrieb von Immobilien eine immer größere Rolle. Die Bundesregierung hat mit der Änderung des Klimaschutzgesetzes das Ziel ausgegeben, bis 2030 alle Emissionen gegenüber dem Stand von 1990 um 65 Prozent zu senken und 2045 Treibhausgasneutralität zu erreichen. Wie dieses Ziel erreicht und welcher Beitrag hierzu durch die nachhaltige Bewirtschaftung von Immobilien geleistet werden kann, ist hingegen noch nicht abschließend geklärt. Die Diskussionen um ein Verbot von Öl und Gasheizungen ab dem 01.01.2024 und ein dazu »geleakter« Gesetzesentwurf haben die Pressemeldungen in letzter Zeit dominiert.
Tatsache aber ist, dass global jährlich über 4,6 Milliarden Tonnen Zement verbaut werden. Bei dessen Herstellung fallen 2,8 Milliarden Tonnen CO2 an. Dies entspricht acht Prozent der weltweiten CO2Emissionen. Zum Vergleich: Der immer gerne als Klimasünder gescholtene Flugverkehr stößt gemeinsam mit dem Betrieb aller Rechenzentren zusammen weniger CO2 aus als die Zementproduktion. Das Wissen um die Notwendigkeit einer nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung war bei der KUVB schon lange vorhanden und maßgeblicher Schwerpunkt bei den Überlegungen, entweder den bestehenden Dienstsitz in der Ungererstraße umfassend zu modernisieren oder einen neuen Dienstsitz in der Münchener Innenstadt zu erwerben, der nachhaltig betrieben werden kann und bei dessen Errichtung bereits besonderer Wert auf ein nachhaltiges Bauen gelegt wird. Nach einer umfassenden Markterkundung konzentrierte sich die KUVB auf das Projekt »Vinzent« des Projektentwicklers Bauwerk München. Das »Vinzent« ist das erste Holz-Hybrid-Ensemble im innerstädtischen Gefüge Münchens und damit Vorreiter für Nachhaltigkeit im urbanen Raum. In den ersten Gesprächen zwischen der KUVB und dem Projektentwickler äußerte Bauwerk das Interesse, den bestehenden Dienstsitz an der Ungererstraße selbst oder durch eine andere Gesellschaft der Bauwerk-Gruppe zu erwerben und nachhaltig so zu revitalisieren, dass die vorhandene Bausubstanz so weit wie möglich erhalten bleibt.
Eine ideale Ausgangslage für alle Beteiligten, die nun noch juristisch umgesetzt werden musste. Während das Münchener Team von Leinemann Partner, Daniel Altenburg, Patrick Böck und Carina Jakob, das Projekt umfassend vergabe- und baurechtlich vorbereitete, arbeitete das Kölner Transaktionsteam, Ulrich Neumann und Lena Preuth, parallel an dem Entwurf des Kaufvertrages für das »Vinzent« und dem Verkaufsvertrag für den bestehenden Dienstsitz in der Ungererstraße.
Kein »Business as Usual«, weil neben der notwendigen kaufvertraglichen Due Diligence zu beiden Objekten beinahe täglich neue vergabe- und baurechtliche Aspekte identifiziert und insbesondere bei der Gestaltung des Kaufvertrages für das »Vinzent« als Forward Deal berücksichtigt werden mussten.
Die enge Verzahnung der vergabe-, bau- und immobilienrechtlichen Expertise des Leinemann-Teams, eine klare Aufgabenverteilung der Beteiligten untereinander und insbesondere immer präsente und gut informierte Ansprechpartner bei der KUVB führten dazu, dass Besonderheiten des Double Deals frühzeitig diskutiert und bei der Gestaltung des Kaufvertrags und des Verkaufsvertrags berücksichtigt werden konnten.
Ein besonderer Aspekt für das Beraterteam von Leinemann Partner lag in der Vermittlung zwischen der Welt der Projektentwickler und der Welt des öffentlichen Auftraggebers. Das Münchener Vergaberechtsteam musste dabei die Erwartungen an eine schnelle Transaktion erfüllen und zugleich den behördlichen Genehmigungsprozess mit dem Bayerischen Staatsministerium für Familie, Arbeit und Soziales, die Spezifika der Mandantin als Verwaltungsbehörde sowie die Vorgaben des Vergaberechts im Blick behalten. Ferner wurden beide Kaufverträge und die Baubeschreibung für den neuen Verwaltungssitz, einschließlich einer eigenen hochkomplexen Baubeschreibung nur für die Definierung der hohen IT-Anforderungen der Mandantin in zahlreichen und intensiven Verhandlungsrunden unter Einbindung der Anwälte und technischer Berater mit den anderen Vertragsbeteiligten verhandelt. Parallel dazu wurden die Vorgaben an ein förmliches Vergabeverfahren eingehalten. Der Notartermin in München im Dezember 2022 endete schließlich mit der erwarteten formalen Zuschlagserteilung an die Bestbieterin. Der Double Deal war damit besiegelt.
Alle Beteiligten blicken seitdem auf eine erfolgreiche Teamarbeit zurück. Das Team von Leinemann Partner ist glücklich, zum erfolgreichen Signing in so kurzer Zeit maßgeblich beigetragen zu haben. Mitgewirkt haben: Ulrich Neumann und Lena Preuth (Büro Köln), Patrick Böck, Daniel
Altenburg und Carina Jakob (Büro München).
