15.04.2021 Bundesverfassungsgericht hält Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht hält den vom Berliner Senat beschlossenen Mietendeckel für verfassungswidrig und hat das Gesetz für nichtig erklärt. In den vergangenen Monaten hatten schon zahlreiche namhafte Verfassungsrechtler sowie unter anderem der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages immer wieder auf die fehlende Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin hingewiesen. Und genau dies ist nun auch der Grund, weshalb das Verfassungsgericht den Mietendeckel für nichtig erklärt hat. Schon im Leitsatz der Entscheidung fasst das Verfassungsgericht dies klar zusammen:

„Das Grundgesetz enthält – von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen – eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab.
Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht.“

Mit der Entscheidung gibt das Verfassungsgericht damit den Normenkontrollverfahren und Richtervorlagen Recht, die in ihren Begründungen ebenfalls auf die fehlende Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin hingewiesen hatten. Dass die Regelungen des Mietendeckels teilweise auch öffentliches Recht berühren, hatte für das Bundesverfassungsgericht keine Bedeutung. Die Nichtigkeit bezieht sich somit ausdrücklich auch auf den Ordnungswidrigkeitentatbestand in § 11 MietenWoG Bln, in dem ein Verstoß gegen Regelungen des Mietendeckels durch Vermieter auch bußgeldbewehrt wurde.

Mit der klaren und eindeutigen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts endet eine für den Berliner Wohnungsmarkt schwierige Phase der Rechtsunsicherheit. Die Berliner Koalition jedoch steht mit ihrer Wohnungsmarktpolitik vor einem Scherbenhaufen.

Wie das Münchner Ifo-Institut schon im Februar mitgeteilt hatte, hatten sich die Berliner Mietpreise seit Inkrafttreten des Mietendeckels für betroffene Immobilien zwar schwächer entwickelt als in anderen deutschen Großstädten, gleichzeitig aber hatte sich das Angebot an Mietwohnungen im regulierten Segment verknappt. Der Mietendeckel schützte daher offensichtlich Bestandsmieter, verhinderte aber hingegen den Abschluss neuer Mietverträge. Aber eben diese Bestandsmieter sind es nun auch, die die Folgen der Nichtigkeit des Gesetzes ausbaden müssen. Auf sie kommen Nachzahlungsforderungen in Höhe des Differenzbetrages zwischen vereinbarter und gedeckelter Miete zu. In Kombination mit den Schwierigkeiten, die die Corona Pandemie verursacht, könnte dies für viele Mieter gravierende Probleme verursachen.

Mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wird der Berliner Wohnungsmarkt nun wieder eine neue Dynamik einschlagen. Trotzdem: die Probleme eines zu knappen Angebots an Mietwohnungen zu erschwinglichen Mieten bleiben. Und dieses Problem wird sich sicherlich erst dann lösen lassen, wenn im großen Umfang neuer Wohnraum geschaffen wird. Hierauf sollte die Berliner Wohnungsmarktpolitik nun ihre Energie einsetzen.

Leinemann Partner gehört zu den führenden Kanzleien für Baurecht, Immobilienrecht und Vergaberecht in Deutschland. Über 100 hoch spezialisierte RechtsanwältInnen sind an den Standorten von Leinemann Partner in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München tätig. Die Sozietät hat einen weithin sichtbaren Schwerpunkt bei Infrastruktur-Großprojekten, wie dem Neu- und Ausbau zahlreicher Autobahnen, Bahnstrecken und Wasserstraßen ebenso wie Industrie-, Kraftwerks- und Anlagenbau, Flughäfen, Shopping-Center und von Stadtentwicklungsprojekten. Bekannteste Mandate sind u. a. die Bauten der LNG-Terminals in Stade und Wilhelmshaven, die Batteriefabrik von Volkswagen in Salzgitter, die U-Bahn-Bauten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main und München, der Tunnel unter dem Fehmarnbelt, die Hamburger Elbphilharmonie, der Neubau der Rheinbrücke der A1 bei Leverkusen und die Anbindung der Offshore-Stromerzeugung auf See über neue Hochspannungstrassen.