Grundbuchamt sieht Gespenster

Nachfolgend werden aktuelle praktische Probleme mit der nach § 12 WEG vereinbarten Verwalterzustimmung vorgestellt. Auch wenn sich die Probleme lösen lassen und dem gespenstersehenden Grundbuchämtern von den Beschwerdeinstanzen attestiert wurde, dass die gesehenen Eintragungshindernisse nicht bestehen, führten beide Fälle doch zu zeitlichen Verzögerungen bei der Veräußerung.

KG, Beschluss vom 27.02.2018 - 1 W 38/18 und OLG München, Beschluss vom 26.01.2018 - 34 Wx 304/17

In beiden Beschwerdeentscheidungen gegen Zwischenverfügungen des Grundbuchamtes geht es darum, dass laut Teilungserklärung ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, § 12 Abs. 1 WEG. Dem Grundbuchamt muss in einem solchen Fall zur Umschreibung des Eigentums auf einen neuen Erwerber neben der Erklärung des Verwalters auch dessen Bestellung nachgewiesen werden. Zum Nachweis im Grundbuchverfahren, vgl. § 29 Abs. 1 S. 2 GBO, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 S. 2 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, § 26 Abs. 3 WEG. Dies macht in der Praxis die verschiedensten Probleme:
In alten Eigentümergemeinschaften mit wenig Eigentümer- und Verwalterwechseln lässt sich der entsprechend Beschluss nicht auffinden. Das Grundbuchamt verweigert trotz Vorlage der Verwalterzustimmung die Eintragung. Dann muss eine Eigentümerversammlung einberufen und der Beschluss (nochmal) gefasst werden.

Liegt der Beschluss vor, müssen mindestens zwei Unterschriften unter der Niederschrift beglaubigt sein: die des Versammlungsleiters und die eines - in der Versammlung anwesend gewesenen Wohnungseigentümers, was in dem vom KG entschiedenen Fall gegeben war. Darüber hinaus hat bei Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch dessen Vorsitzender oder Vertreter das Protokoll zu unterschreiben. Diese Unterschrift vermisste das Grundbuchamt. Zu Unrecht! Zwar ergaben sich aus dem Protokoll auch die erstmalige Gründung eines Verwaltungsbeirats sowie die Wahl von drei in der Versammlung anwesenden Miteigentümern zu Verwaltungsbeiräten. Die Bestimmung eines Vorsitzenden lässt sich der Niederschrift nicht entnehmen, was auch nicht erforderlich ist. Das KG ist der Ansicht, dass das Grundbuchamt dann, wenn die Unterschrift des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters fehlt, regelmäßig davon ausgehen kann, dass diese Funktionsträger nicht gewählt worden sind, an der Sitzung nicht teilgenommen haben oder ein Verwaltungsbeirat überhaupt nicht besteht. Dann hat es mit den Unterschriften der Versammlungsleiterin und einer Miteigentümerin sein Bewenden. Es müssen dann auch nicht alle Mitglieder des Verwaltungsbeirats entscheiden, so ausdrücklich das KG.
In dem vom OLG München entschiedenen Fall wurde bemängelt, dass durch das ordnungsgemäß unterschriebenen Protokoll die Verwaltereigenschaft nicht nachgewiesen sei, da die Einberufung einer zweiten Eigentümerversammlung im Anschluss an die erste nicht zulässig sei. Die Hausverwaltung hatte seinerzeit die Eigentümerversammlung, in der es nach der Tagesordnung auch um die Neubestellung der Verwaltung gehen sollte, eingeladen auf 17:00 Uhr und für den Fall, dass die Beschlussfähigkeit der Versammlung nicht erreicht wird, eine weitere Versammlung um 17:30 einberufen. Der Beschluss wurde in der zweiten Versammlung gefasst.

Nach Ansicht des OLG München ist für das Grundbuchamt ausreichend, dass die Bestellung des Verwalters erfolgt ist. Dies ist zu bejahen, wenn der Beschluss über die Verwalterbestellung nicht als nichtig anzusehen ist, selbst wenn aus dem Protokoll eine Anfechtbarkeit des Beschlusses offenkundig ist. Ist der Beschluss nicht nichtig, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Fortbestand der Verwalterbestellung bis zum Ablauf der beschlossenen Amtszeit bzw. der gesetzlich maximal zulässigen Bestellungszeit ausgehen. So liegt der Fall hier: Da eine Eventualeinberufung erfolgte, obwohl es eine diesbezügliche Vereinbarung der Eigentümer nicht gab, sind die auf der Zweitversammlung gefassten Beschlüsse nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.

Fazit:

Schon bei Abfassung der Teilungserklärung ist zu überlegen, ob die Veräußerung des Wohnungseigentums tatsächlich von der Verwalterzustimmung abhängig gemacht werden soll. Diese kann ohnehin nur in engen Grenzen verweigert werden. Zu denken ist auch daran, dass nach § 12 Abs. 4 WEG durch Mehrheitsbeschluss die Veräußerungsbeschränkung aufgehoben werden kann.