Neuer Vermieter kann sich auf Formwidrigkeit einer Nebenkostenabrede berufen

BGH-Beschluss vom 14.05.2025 – XII ZR 88/23

Nachdem bereits der Großteil des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes (BEG IV) zum 01.01.2025 in Kraft trat, äußerte sich der Bundesgerichtshof nun im Mai letzten Jahres zu der Frage, ob sich auch der von Gesetzes wegen in das Mietverhältnis eintretende neue Eigentümer auf eine etwaige Formwidrigkeit einer Vertragsänderung berufen darf.

Der Sachverhalt

Mieter und Vermieter sind verbunden durch einen schriftlichen Gewerberaummietvertrag. Nach Vertragsschluss vereinbaren Mieter und Vermieter mündlich eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung. Eine schriftliche oder textliche Vereinbarung liegt nicht vor. Der Mieter zahlt fortan einen erhöhten Betrag auf die Nebenkosten (Betriebskostenvorauszahlung).

Später verkauft der Vermieter sein Grundstück an einen Dritten. Der Erwerber beruft sich als neuer Vermieter auf die Formnichtigkeit der Nebenkostenvereinbarung und erklärt die ordentliche Kündigung des gesamten Mietvertrags. Hiergegen wehrt sich der Mieter. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der Kündigung und das Fortbestehen des Mietverhältnisses.

M unterliegt erstinstanzlich am LG Koblenz und ebenso am OLG Koblenz. M zieht vor den Bundesgerichtshof und hält an der Wirksamkeit des Mietvertrags fest. Mit Erfolg?

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Nein! Der Bundesgerichtshof entschied durch Beschluss vom 14.05.2025 – XII ZR 88/23, dass sich der Erwerber des Grundstücks, der gemäß § 566 BGB kraft Gesetzes in die Vermieterstellung eingerückt ist, gegenüber dem Mieter grundsätzlich auf den dadurch herbeigeführten Formmangel des Mietvertrages berufen kann – und zwar selbst dann, wenn dies dem früheren Vermieter, der an der schriftformschädlichen Änderungsvereinbarung mitgewirkt hat, selbst nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB verwehrt gewesen wäre.

Zunächst stellt der Senat klar, dass eine einvernehmliche Erhöhung der ursprünglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung völlig unabhängig vom Betrag der Erhöhung eine nach § 550 S. 1 BGB schriftformbedürftige Vertragsänderung darstellt. Der Bundesgerichtshof hatte bereits entschieden, dass eine Änderung der Miete unabhängig von ihrer relativen oder absoluten Höhe stets eine wesentliche und damit dem Formzwang gem. § 550 S. 1 BGB unterfallende Vertragsänderung darstellt. Für Änderungen der Nebenkostenvorauszahlungen kann daher nichts anderes gelten, schließlich sind die Nebenkostenvorauszahlungen gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB Bestandteil der Miete.

Ferner führt der Bundesgerichtshof aus und stellt auf den Schutzzweck der Norm ab: Die Formvorschrift des § 550 BGB diene gerade dem Schutz der Interessen eines Dritten Kaufinteressenten. Dieser solle durch die Formvorschrift in die Lage versetzt werden, sich in Bezug auf die Miethöhe und eine etwaige mögliche Kündigungsrelevanz von Zahlungsrückständen anhand der überreichten Urkunden zuverlässig informieren zu können.

Hiergegen wendet der Mieter ein, dass dies wertungswidersprüchlich sei, da die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung (Erhöhung) den Vermieter einseitig begünstige. Er könne nicht einerseits die erhöhten Nebenkosten vereinnahmen und sich anschließend darauf berufen, dass die allein ihn begünstigende Vertragsänderung formnichtig sei.

Auch dieser Argumentation erteilte der Senat eine Absage. Es sei zwar zutreffend und entspreche der ständigen Rechtsprechung des Senats, dass eine Mietvertragspartei grundsätzlich nach § 242 BGB rechtsmissbräuchlich handelt, wenn sie eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen. Zutreffend sei auch, dass die Vereinbarung zur Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung, die zur Schriftformwidrigkeit des Gesamtvertrages geführt hat, später auch den Erwerber und neuen Vermieter einseitig begünstigt.

Dies sei hier aber irrelevant, weil der Rechtsmissbrauch nach § 242 BGB hier im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien zueinander anknüpft, sodass es darauf ankommt, wer an der mündlichen, formnichtigen Vereinbarung mitgewirkt hat. Dies war hier nur im Verhältnis zum Voreigentümer der Fall.

Fazit und Ausblick

Festzuhalten bleibt, dass § 550 S. 1 BGB auch und gerade für mündliche Abreden zur Nebenkostenabrechnung gilt, weil diese als wesentliche Vertragsänderung zu qualifizieren sind. Die Nichteinhaltung des Formerfordernisses führt gem. § 550 S. 1 BGB zur Vereinbarung auf unbestimmte Zeit, was wiederum die Tür für eine Kündbarkeit aus ordentlichem Grund öffnet.

Spannend bleibt, wie sich diese Rechtsprechung in Ansehung des Inkrafttretens des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes weiter entwickeln wird.

Für gewerbliche Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen, war gemäß §§ 578, 550 BGB die Schriftform bis Ende 2024 obligatorisch; wurde die Schriftform nicht eingehalten, galt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte unter Einhaltung der Fristen ordentlich gekündigt werden. Mit Inkrafttreten des BEG IV wurde § 578 Abs. 1 S. 2 BGB, der die gesetzliche Schriftform für langfristige Mietverhältnisse regelt, angepasst. Für Gewerbemietverhältnisse, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, reicht seit dem 01.01.2025 die Textform aus.

Praxistipp

Vertragsänderungen und Nebenabreden sollten daher nach wie vor vollständig in einem sorgfältig ausgearbeiteten und gegebenenfalls mit erläuternden Anlagen versehenen Vertragstext festgehalten werden. Dies erhöht nicht nur die Beweisbarkeit und Rechtssicherheit, sondern schützt auch den Erwerber, der sich nach einem Kauf nur anhand der vorhandenen Urkunden unterrichten kann.

Sollte doch eine Umstellung zur Textform erfolgen, ist hierbei insbesondere auf eine lückenlose digitale Vertragsdokumentation und eine dauerhafte Speicherung der finalen Fassung der Verträge sowie den Schutz gegen nachträgliche Veränderungen durch Cyberkriminalität oder Datenverlust zu schützen.

Es besteht weiterhin die Möglichkeit, freiwillig die strengere Formanforderung der Schriftform zu vereinbaren, § 126 BGB. In diesem Fall ist dann jedoch auf die Zweifelsregelung des § 125 S. 2 BGB zu achten, der bei einem Verstoß direkt die Nichtigkeit des gesamten Vertrags nach sich zieht. In der Praxis dürften daher auch Erklärungen zur Vollständigkeit der Urkunden an Bedeutung gewinnen.

Es empfiehlt sich hier daher, in derartig gelagerten Fällen rechtzeitig eine rechtliche Prüfung vornehmen zu lassen, um im Einzelfall eine praktikable und zugleich rechtssichere Lösung auszuarbeiten.