Untervermietung: Kein Anspruch auf Erlaubnis bei gewinnbringender Untervermietung

BGH, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23

Sachverhalt

Der beklagte Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin hielt sich längere Zeit im Ausland auf. Für einen früheren Zeitraum hatte der Vermieter eine Untervermietung genehmigt. Anschließend vermietete der Mieter die Wohnung jedoch erneut ohne ausdrückliche Zustimmung weiter an zwei Untermieter. Die vereinbarte Nettokaltmiete der Untermieter betrug EUR 962,00 monatlich zuzüglich Nebenkosten und lag damit deutlich über der vom Beklagten selbst geschuldeten Miete von rund EUR 460,00 (später EUR 497,35,00). Der Mieter erzielte somit einen erheblichen monatlichen Überschuss. Nachdem der Vermieter die Untervermietung feststellte, mahnte er den Mieter ab und kündigte schließlich fristlos sowie hilfsweise ordentlich.

Während das Amtsgericht die Räumungsklage zunächst abwies, verurteilte das Landgericht den Mieter zur Räumung. Mit der Revision begehrte der Mieter weiterhin die Klageabweisung.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück und bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung. Zunächst stellte der Senat klar, dass die Überlassung der Wohnung an Dritte ohne Erlaubnis grundsätzlich eine Pflichtverletzung darstellt. Eine Kündigung kann jedoch ausgeschlossen sein, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis hatte und sich der Vermieter treuwidrig auf das Fehlen der Zustimmung beruft. Entscheidend war daher, ob dem Beklagten ein solcher Anspruch nach § 553 Abs. 1 BGB zustand.

Nach dieser Vorschrift kann der Mieter die Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Ein berechtigtes Interesse liegt nach ständiger Rechtsprechung bereits vor, wenn nachvollziehbare vernünftige Gründe bestehen; hierzu zählt insbesondere der Wunsch, die eigenen Mietaufwendungen zu reduzieren, und zwar unabhängig davon, ob der Mieter wirtschaftlich darauf angewiesen ist.

Der BGH betonte jedoch, dass dieses Interesse seine Grenze dort findet, wo die Untervermietung auf eine wirtschaftliche Gewinnerzielung gerichtet ist. Aus Wortlaut, Systematik, Entstehungsgeschichte und Zweck der Norm ergebe sich, dass § 553 BGB dem Mieter ermöglichen soll, das Mietverhältnis bei veränderten Lebensumständen aufrechtzuerhalten, etwa bei vorübergehender Abwesenheit oder finanzieller Belastung. Die Vorschrift solle hingegen nicht dazu dienen, dem Mieter eine eigenständige wirtschaftliche Verwertung der Wohnung zu eröffnen. Historisch sei die Regelung gerade geschaffen worden, um unnötige Wohnungswechsel zu vermeiden und die Wohnung zu erhalten. Zugleich habe der Gesetzgeber schon früh darauf geachtet, dass Untermieten in einem angemessenen Verhältnis zur Hauptmiete stehen. Auch aus grundrechtlicher Sicht sei die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie primär dem Eigentümer zugewiesen.

Im vorliegenden Fall lag nach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine solche unzulässige Gewinnerzielung vor. Die vereinbarte Untermiete betrug mehr als das Doppelte der Hauptmiete, ohne dass zusätzliche Leistungen in entsprechender Höhe dargelegt waren. Damit fehlte es bereits im Grundsatz an einem berechtigten Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB.

Da dem Beklagten somit kein Anspruch auf Genehmigung zustand, blieb es bei der Pflichtverletzung durch die ungenehmigte Untervermietung. Diese war auch erheblich und rechtfertigte die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Auf weitere Fragen, etwa einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, kam es daher nicht mehr entscheidend an.

Praxishinweis

Die Entscheidung konkretisiert die Voraussetzungen des § 553 BGB und grenzt zulässige Kostenentlastung klar von unzulässiger Gewinnerzielung ab. Mieter können eine Untervermietung weiterhin regelmäßig verlangen, wenn sie damit ihre Wohnkosten reduzieren oder die Wohnung bei veränderten Lebensumständen erhalten möchten. Sobald jedoch ein deutlicher Überschuss erzielt werden soll, entfällt der Anspruch auf Zustimmung. Erfolgt die Untervermietung dennoch ohne Erlaubnis, kann dies eine Kündigung rechtfertigen.

Für Vermieter bedeutet dies, dass sie bei Zweifeln an der Zulässigkeit der Untervermietung berechtigt sind, auch Informationen zur vereinbarten Untermiete einzufordern und die Zustimmung bei erkennbarer Gewinnerzielungsabsicht zu verweigern. Die Entscheidung bestätigt damit die Linie, dass § 553 BGB kein Instrument zur gewerblichen oder renditeorientierten Nutzung von Wohnraum durch den Mieter ist.