Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden – Mietpreisbremse verfassungsgemäß

Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18

Pressemitteilung Nr. 56/2019 vom 20. August 2019

Das Thema Mietpreisbremse beschäftigt Gerichte seit ihrem Inkrafttreten im Jahr 2015. Insbesondere hat sich das Landgericht Berlin mit der Frage der Verfassungsmäßigkeit ihrer Bestimmungen auseinandergesetzt und war zu der Überzeugung gelangt, dass die Mietpreisbremse in zentralen Punkten verfassungswidrig ist (LG Berlin, Beschluss vom 07. Dezember 2017 – 67 S 218/17, Beschluss vom 12. April 2018 – 67 S 328/17). Sodann erfolgte die Vorlage zum Bundesverfassungsgericht im Rahmen einer konkreten Normenkontrolle. Zudem wurde wenige Zeit später die Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin gegen ein zivilrechtliches Urteil des Landgerichts Berlin auf Grundlage der Mietpreisbremse anhängig (BVerfG – 1 BvR 1595/18).

Am 20. August 2019 entschied das Bundesverfassungsgericht nun über alle drei Anliegen im Rahmen eines Beschlusses, und befand die Regelungen für verfassungsgemäß (BVerfG – 1 BvL 1/18). Zwar wurden die beiden Vorlagen des Landgerichts als unzulässig abgewiesen, weil sie nicht den Begründungsanforderungen aus Art. 80 Abs. 2 S. 1 GG genügten. Gleichwohl äußerte sich das Bundesverfassungsgericht im Hinblick auf die Verfassungsbeschwerde in der Sache, auch wenn es sie letztendlich wegen mangelnder Erfolgsaussichten nicht zur Entscheidung annahm. Demnach sei die Mietpreisbremse verfassungsgemäß und insbesondere mit den Art. 14 Abs. 1, 3 Abs. 1 und 2 Abs. 1 GG vereinbar.

So stelle die Regulierung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gem. § 556d Abs. 1 BGB eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung dar und begründe folglich keine Verletzung der Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG.

Angesichts des öffentlichen Interesses am Schutz der Wohnbevölkerung vor Verdrängung befand das Bundesverfassungsgericht, dass gesteigerte Bemühungen in der Förderung des Wohnungsbaus oder eine Erhöhung des Wohngelds kurzfristig nicht gleich wirksam dieser Verdrängung entgegenwirken könnten.

Zudem sei die Mietpreisregulierung den Vermietern zumutbar, weil die Eigentumsgarantie nicht gebiete, Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber sei befugt, die bestehenden Gesetze zu ändern, auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen verschlechtern. Die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG enthalte insoweit kein Vertrauensschutz für Vermieter, mit ihrer Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können.

Es bestehe zudem kein Verstoß gegen den Allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG.

Eine Ungleichbehandlung von Vermietern an unterschiedlichen Orten in Deutschland hinsichtlich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (der klassische Vergleich: Berlin-München) sieht das Bundesverfassungsgericht als gerechtfertigt an, da mittels der Anknüpfung an die ortsübliche Vergleichsmiete die Marktbezogenheit der regulierten Miete und damit die Wirtschaftlichkeit der Vermietung sichergestellt werde, wodurch regionale Unterschiede in den Wohnungsmärkten berücksichtigt werden.

Auch die Gleichbehandlung von privaten und gewerblichen Vermietern verstoße nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG. § 556d Abs. 1 BGB sichere dem Vermieter eine am örtlichen Markt orientierte Miete, die die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstelle, sodass die Gleichbehandlung nicht zu einer unangemessenen Belastung privater Vermieter führe.

Ebenso verletze die Privilegierung von Vermietern gem. § 556e Abs. 1 BGB, wonach eine Vormiete, die die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteigt, weiterhin verlangt werden kann, den allgemeinen Gleichheitssatz nicht. Ein solches Verhalten des Vermieters sei allenfalls als „sozial missbilligenswert“ anzusehen, soll aber nicht sanktioniert werden, da es bei Begründung dieser Miete in der Vergangenheit erlaubt war.

Auch die Ausnahme nach § 556f S. 1 BGB, wonach solche Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden,  verstoße nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, weil sich nur durch die damit einhergehende Privilegierung von Neubauten der Wohnungsmangel auf angespannten Wohnungsmärkten auf Dauer bekämpfen lasse.

Im Übrigen verstoße die Mietpreisbremse nicht gegen die Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG, weil auch insoweit die verfassungsmäßigen Schranken und insbesondere der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt würden.

Fazit

Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse in allen zentralen Angriffspunkten bestätigt. Damit wird sie dem deutschen Mietmarkt wohl noch eine Weile erhalten bleiben – zumal von Seiten der Bundesregierung eine Verlängerung des Geltungszeitraums geplant ist (Ein Ausblick in die Zukunft wird hier gegeben).