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Unsichtbare Mängel an einer Immobilie – Trägt der Immobilienverkäufer oder Käufer die Beweislast?

Ein Artikel von Rechtsanwältin Shushanik Röcker und wiss. Mitarbeiterin Vera Jeken.

BGH Urteil vom 06.03.2020 – V ZR 2/19

Der BGH befasste sich im vorliegenden Fall mit der Frage, wer die Beweislast für unsichtbare Mängel trägt, wenn ein Immobilienverkäufer gegenüber dem Käufer erklärt, ihm seien keine unsichtbaren Mängel am Grundstück bekannt. Nach Ansicht des BGH befindet sich die Beweislast weiterhin beim Käufer und nicht wie seitens der Vorinstanzen angenommen beim Verkäufer. Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertige keine Abweichung von dem Grundsatz der Beweislast.

Ausgangsfall

Der Beklagte hatte mit notariellem Vertrag dem Kläger ein Grundstück mit einem Wochenendhaus und einer Motorradgarage verkauft. Die Motorradgarage wurde als Wohnraum genutzt. Verkauft wurde das Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Der notariell beurkundete Vertrag enthielt die Erklärung, dass dem Verkäufer keine „unsichtbaren Mängel“ bekannt sind. Nach dem Grundstückskauf teilte die Bauaufsichtsbehörde dem Kläger mit, dass die Motorradgarage ohne Genehmigung zu Wohnzwecken genutzt werde und kündigte an, den Rückbau zu veranlassen.  Zwischen den Parteien war streitig, ob dem Verkäufer der baurechtswidrige Zustand bekannt war und dieser den Käufer darüber aufgeklärt habe.  Der Kläger erklärte die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und forderten die Rückzahlung des Kaufpreises und Schadensersatz. Die Vorinstanzen gaben der Klage statt, weil sie davon ausgingen, dass bei einer Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, zu Gunsten des Käufers eine Beweislast eintritt. Der BGH entschied anders.

Urteil des BGH

Nach Ansicht des BGH befindet sich die Beweislast weiterhin beim Käufer. Denn derjenige, der einen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anficht, trage die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, wozu bei einer Täuschung durch Verschweigen auch die fehlende Offenbarung gehört (BGH, Urteil vom 12.11.2010 – V ZR 285/99). Bei der vom Käufer behaupteten unterbliebenen Offenbarung des Verkäufers, handele es sich um eine negative Tatsache, sodass dem Käufer eine Erleichterung nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugutekommt. Der Käufer muss nicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräumen. Behauptet der Käufer, er sei nicht aufgeklärt worden, habe der Verkäufer die sekundäre Darlegungslast für den Inhalt, Ort und Zeitpunkt der erteilten Informationen. Der Käufer müsse dies dann widerlegen, um seiner Beweislast zu genügen. 

Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt nach Ansicht des BGH keine Abweichung von dem Grundsatz der Beweislast. Der Käufer sei weiterhin in der Pflicht dem Verkäufer nachzuweisen, dass dieser von dem Mangel beim Abschluss des Kaufvertrages gewusst habe.

Fazit

Die bei dem Kläger liegende Beweislast für die unterbliebene Offenbarung kehrt sich auch dann nicht um, wenn ein Immobilienverkäufer gegenüber dem Käufer erklärt, ihm seien keine unsichtbaren Mängel am Grundstück bekannt. Auch in dem vorliegenden Fall zeigt sich wieder einmal welche entscheidende Bedeutung der Beweislast in streitigen Fällen zukommt. Zusammenfassend bleibt es also dabei, dass grundsätzlich der Kläger darlegen und beweisen muss, dass er nicht über Mängel aufgeklärt wurde.