Bundesverfassungsgericht lehnt Eilantrag gegen Berliner Mietendeckels ab

BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 28. Oktober 2020 - 1 BvR 972/20

Im Fall des Berliner Mietendeckels bleibt es weiter spannend. Mit Beschluss vom 28.10.2020 hat die 3. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung abgelehnt. Mit einem Eilantrag begehrte eine Vermieterin in Berlin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, das Inkrafttreten des § 5 Abs.1 und Abs.2 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (kurz: MietenWoG Bln) vorläufig auszusetzen. 

Das MietenWoG Bln trat bereits am 23. Februar 2020 in Kraft, mit Ausnahme der Vorschrift des § 5 MietenWoG Bln, welche erst neun Monate nach Verkündung des Gesetzes, mithin am 22. November 2020 in Kraft tritt. Das MietenWoG Bln verbietet in Berlin insbesondere höhere Mieten als die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete. Das gilt sowohl für das Bestandsmietverhältnis als auch für die Fälle der Wiedervermietung des Wohnraums. Darüber hinaus ist gemäß § 5 Abs. 1 und Abs. 2 MietenWoG Bln in allen Mietverhältnissen eine Miete verboten, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den §§ 6 oder 7 Abs. 1 MietenWoG Bln um mehr als 20 % überschreitet und nicht als Härtefall genehmigt ist.

Mit dem Eilantrag begehrte die Vermieterin eine vorläufige Aussetzung des § 5 MietenWoG  zur Regelung überhöhter Miete. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin und Vermieterin von 24 Wohnungen in einem 2009 erworbenen darlehnsfinanzierten Haus in Berlin. Die Mieten der neurenovierten Wohnungen liegen zwischen 7,45 und 15 Euro je Quadratmeter und Monat. Dagegen beträgt die gem. § 5 Abs. 1 MietenWoG Bln zulässige Miethöhe nach eigenen Berechnungen der Vermieterin lediglich 8,80 Euro je Quadratmeter und Monat. Mit Inkrafttreten des § 5 MietenWoG Bln müsste sie nach ihren Ausführungen für 13 ihrer Wohnungen die Miete absenken, sodass sich ihre Mietansprüche in Höhe von 2.017,42 Euro verringern. Für die Vermieterin wäre das eine 15%ige Einbuße ihrer monatlichen Gesamtnettomieteinnahmen.

Im Beschluss vom 28.10.2020 befasste sich das Bundesverfassungsgericht ausschließlich mit der Abwägung der Nachteile, die einträten, wenn der Eilantrag der Vermieterin abgelehnt wird die Verfassungsbeschwerde in der Hauptsache des „Berliner Mietendeckels“ jedoch Erfolg hätte. Auf die Frage der Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels ist das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich nicht eingegangen. Diese Entscheidung bleibt weiter abzuwarten.

Das Bundesverfassungsgericht lehnte den Eilantrag der Vermieterin ab und begründet dies damit, dass der Antrag nicht den hohen Anforderungen genügt, die an die Darlegung der Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Anordnung, bezogen auf eine Aussetzung des Inkrafttretens eines Gesetzes, zu stellen sind. Insbesondere wenn die Aussetzung des Inkrafttretens eines Gesetzes begehrt wird, müsse bei der ohnehin grundsätzlich durchzuführenden Folgenabwägung ein besonders strenger Maßstab gelten. Dies bedeute, dass die für eine vorläufige Regelung sprechenden Gründe in einem solchen Fall so schwer wiegen müssen, dass diese den Erlass einer einstweiligen Anordnung unabdingbar machen und zugleich besonderes Gewicht haben.  Von entscheidender Bedeutung für das Bundesverfassungsgericht ist also die Frage, ob im Falle der Ablehnung des Eilantrags die Nachteile irreversibel, nur sehr erschwert revidierbar oder in der Zeit zwischen dem Inkrafttreten eines Gesetzes und der Entscheidung in der Hauptsache „Berliner Mietendeckel“ sehr schwerwiegend sind. 

Das Bundesverfassungsgericht hat solche Gründe in dem Eilantrag allerdings weder im Hinblick auf die eigene Situation der Vermieterin noch für die Gesamtheit oder eine Vielzahl der Vermieter festgestellt.  Nach Inkrafttreten des § 5 Abs. 1 und Abs. 2 MietenWoG Bln müssten zwar alle Vermieter Berlins, mithin auch die Beschwerdeführerin, zwangsläufig ihre zunächst wirksam vereinbarten Mieten in bestehenden Mietverhältnissen auf das nach der Vorschrift zulässige Maß absenken. Jedoch konnte das Bundesverfassungsgericht nach den Darlegungen der Beschwerdeführerin nicht erkennen, dass daraus hinreichend schwere Nachteile von besonderem Gewicht folgen.  Zwar würden mit Inkrafttreten des Gesetzes der Vermieterin monatliche Mieteinnahmen entzogen, allerdings können tatsächliche Auswirkungen wirtschaftlicher Art nicht als von ganz besonderem Gewicht bewertet werden, wenn sie nicht existenzbedrohende Ausmaße annehmen.  Solche existenzbedrohenden Ausmaße habe die Vermieterin im Eilantrag nicht dargelegt und seien auch sonst nicht erkennbar.

Wenn sich § 5 MietenWoG Bln nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in der Hauptsache „Berliner Mietendeckel“ als verfassungswidrig herausstellen würde, so würden bei der Vermieterin keine irreversiblen Schäden eintreten.  Denn für den Fall, dass die Norm verfassungswidrig ist, könne die Vermieterin die mit ihren Mietern vertraglich vereinbarten Beträge rückwirkend verlangen.

Für die Gesamtheit oder eine Vielzahl der Vermieter Berlins sieht das Bundesverfassungsgericht dies ebenso. Nach der Begründung des Gesetzesentwurfs dürften zwar circa 340.000 Mietverhältnisse von § 5 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG Bln betroffen sein, dennoch seien auch hier keine Nachteile für die Vermieter ersichtlich, die existenzbedrohende Ausmaße annehmen. Denn es seien keine über eine Minderung der Mieteinnahmen hinausgehende dauerhafte und erhebliche Verluste oder Substanzgefährdungen des Mietobjekts zu befürchten.

Fazit:

Zusammenfassend stellt das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss fest, dass erstens ohne die Darlegung eines schweren Nachteils von besonderem Gewicht, keine vorläufige Aussetzung des Inkrafttretens der zweiten Stufe des Berliner Mietendeckels erreicht werden kann. Und zweitens ein schwerer Nachteil schon deshalb zu verneinen ist, weil der Vermieter bei der Feststellung der Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels im Hauptverfahren die mit dem Mieter vertraglich vereinbarten Beiträge rückwirkend verlangen kann.

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in der Hauptsache ist weiter offen und folgt hoffentlich in der erstes Jahreshälfte 2021.