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Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – Was man jetzt wissen sollte

Das am 01.12.2020 in Kraft tretende Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (BGBl. I, S. 2187, Gesetzesbegründung BT-Drs. 19/18791) hat sowohl Auswirkungen auf neue Wohnungseigentümergemeinschaften als auch auf bereits bestehende. Altvereinbarungen werden so ausgelegt, dass ohne gegenteilige Regelung nicht angenommen wird, dass das neue Recht nicht gelten soll.

Die Rolle der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft, die bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht, wird klar konzipiert und ihre Teilnahme am Rechtsverkehr vereinfacht. Alle Forderungen auf ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung sind gegen sie zu richten. Die Insolvenzfähigkeit wird ausdrücklich verneint. Die Eigentümer haften nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils persönlich für Verbindlichkeiten und zwar auch noch bis zu fünf Jahre nach Veräußerung ihres Anteils. Beschlussklagen (Anfechtungsklagen, Nichtigkeitsklagen und Beschlussersetzungsklagen) werden geregelt.

Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer (Bauträger) hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde. Beim zweiten Verkauf hilft diese Neuregelung aber nicht mehr. Hier muss wieder mit einer Vollmacht im WEG-Kaufvertrag gearbeitet werden, damit der künftige Eigentümer an den WEG-Versammlungen anstelle des Verkäufers teilnehmen kann.

Die Wohnungseigentümerversammlung wird als zentraler Ort der Entscheidungsfindung aufgewertet, indem die Ladungsfrist auf drei Wochen verlängert und Hürden für die Beschlussfähigkeit beseitigt werden. Jede Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig. Zugleich wird Wohnungseigentümern ermöglicht, nur Online an Versammlungen teilzunehmen. Reine Online-Eigentümerversammlungen sieht das Gesetz aber nicht vor. Niederschriften sind unverzüglich nach der jeweiligen Versammlung zu erstellen. Die elektronische Beschlussfassung (z.B. via E-Mail) wird gestattet.

Der Verwaltungsbeirat wird gestärkt, indem seine Zusammensetzung flexibilisiert und die Haftung seiner Mitglieder beschränkt wird. Er unterstützt und überwacht den Verwalter.

Die Rechte von Wohnungseigentümern werden erweitert, insbesondere indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt.

Im Außenverhältnis ist die Vertretungsmacht des Verwalters bis auf Grundstücksverkehrsgeschäfte und Darlehensverträge unbeschränkt. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters werden dem eines Geschäftsführers immer ähnlicher. Er wird höchstens für fünf Jahre bestellt, im Falle der ersten Bestellung nach der Teilungserklärung höchstens für drei Jahre. Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Innenverhältnis) berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss einschränken oder erweitern (Geschäftskataloge, Wertbegrenzungen). Die Möglichkeit, sich von einem Verwalter zu trennen, in den die Wohnungseigentümer das Vertrauen verloren haben, wird erleichtert. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Zudem geht das Gesetz grundsätzlich davon aus, dass der Verwalter ab 2022 durch die IHK zertifiziert ist. Dies alles könnte in der Praxis die Verwalterfindung erschweren oder zumindest verteuern.

Jeder Wohnungseigentümer kann – auch gegen den Willen der Mehrheit - angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Konsequenterweise wird durch eine Änderung im BGB dies – bis auf den Glasfaseranschluss - auch jedem Mieter gestattet. Eine Abwägung mit Interessen anderer Mieter oder Eigentümer ist nicht vorgesehen. Diese Privilegierung baulicher Änderungen gab dem Gesetz übrigens den sperrigen Namen „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG).“

Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage bedarf grundsätzlich einer einfachen Stimmenmehrheit. Die Kosten für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen, müssen alle Eigentümer tragen, wenn eine Zwei-Drittel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile für die Maßnahmen stimmen. Die Kosten anderer baulicher Maßnahmen oder wenn keine Zwei-Drittel-Mehrheit zustande kam, tragen die Wohnungseigentümer, die dafür gestimmt haben nach dem Verhältnis ihrer Anteile.

Nach geltendem Recht werden für außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks, wie Terrassen, Gartenflächen oder Stellplätze für Fahrzeuge im Freien, Sondernutzungsrechte zur ausschließlichen Nutzung durch einzelne Eigentümer begründet. Nunmehr kann sich Sondereigentum per neuer Definition auch auf Freiflächen erstrecken. Eine „Flucht in das Sondernutzungsrecht“ wird damit in den meisten Fällen entbehrlich.

Obwohl die Beschlusssammlung nicht abgeschafft wurde und sich Erwerber über die gefassten Beschlüsse informieren können, sieht das Gesetz als Erwerberschutz vor, dass Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer Vereinbarung gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch bedürfen, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken. Für Beschlüsse, die aufgrund gesetzlicher Beschlusskompetenz getroffen wurden, gilt das nach wie vor nicht. Gemeint sind also z.B. Beschlüsse aufgrund von Öffnungsklauseln in der Teilungserklärung, diese abzuändern. Da Erwerber sich ab 01.12.2020 auf das neue Gesetz berufen können, sollte geprüft werden, ob noch Beschlüsse, bei denen sich die Beschlusskompetenz aus einer Öffnungsklausel ergab, zur Eintragung ins Grundbuch gebracht werden sollen, damit sie auch künftigen Eigentümern gegenüber wirksam sind.

Fazit

Angesichts des immer größer werdenden Anteils der Wohnungen, die Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, ist die Bedeutung der tiefgreifenden Änderungen des aus den 50er Jahren stammenden WEG nicht zu unterschätzen. Die Praxis wird sich schnell damit vertraut machen müssen, das sind vor allem Bauträger, Wohnungsverwalter, Immobilieninvestoren, RechtsanwältInnen, NotarInnen, RichterInnen, RechtspflegerInnen und natürlich WohnungseigentümerInnen.