Ist bei Bauträgerverträgen jetzt eine prüffähige Schlussrechnung zu stellen?

Zum 01.01.2018 ist das neue Bauvertragsrecht in Kraft getreten. Gemäß § 650g Abs. 4 Nr. 2 BGB ist nunmehr - wie bereits zuvor im VOB/B-Vertrag - die Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung Voraussetzung für die Fälligkeit des Werklohnes. Mit der Reform des Bauvertragsrechts wurde gleichzeitig auch der Bauträgervertrag im BGB verankert, und zwar in den § 650u und § 650v BGB. Da nach § 650u Abs. 1 S. 2 BGB hinsichtlich der Verpflichtung zur Errichtung oder zum Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes die allgemeinen Vorschriften über den Werkvertrag anzuwenden sein sollen, stellt sich die Frage, ob dies auch für das Erfordernis einer der prüffähigen Schlussabrechnung gemäß § 650g Abs. 4 Nr. 2 BGB als Voraussetzung für die Fälligkeit der Vergütung gilt.

Rechtsprechung zu dieser Frage gibt es aufgrund der Aktualität der Problematik naturgemäß noch nicht. In der Literatur besteht allerdings Uneinigkeit. Teilweise wird das Erfordernis der prüffähigen Schlussrechnung beim Bauträgervertrag bejaht mit dem dogmatischen Argument, dass die Anwendbarkeit des §§ 650g Abs. 4 Nr. 2 BGB in § 650u Abs. 2 BGB nicht ausgeschlossen wird. Die ablehnende Sichtweise argumentiert mit der Gesetzesbegründung sowie dem Sinn und Zweck der Norm. So heben die Gesetzesmaterialien an mehreren Stellen explizit hervor, dass mit der Aufnahme des Bauträgervertrages in das BGB keine grundlegende Neuordnung des Bauträgervertragsrechtes vorgenommen, sondern lediglich die bestehende Rechtslage statuiert werden sollte. Auch dass die Schlussrechnungsregelung des §§ 650g Abs. 4 Nr. 2 BGB in § 650u Abs. 2 BGB unerwähnt bleibt, stehe dem nicht entgegen. Vorrangig sei die Abbedingung nach dem Grundsatz des Speziellen vor dem Allgemeinen, der wiederum in § 650 Abs. 1 S. 2 HS 2 BGB verankert ist. Danach kommen die allgemeinen Vorschriften nur insoweit zur Anwendung, als das Recht des Bauträgervertrages nichts anderes bestimmt. Das sei im Bauträgervertrag allerdings der Fall. Denn im Bauträgervertrag gibt es mit §§ 3, 7 MaBV Spezialregelungen für Abschlagszahlungen, die ausschließlich an den tatsächlichen Bautenstand anknüpfen. Danach ist die letzte Rate immer mit Fertigstellung fällig, ohne dass es einer prüfbaren Schlussrechnung bedarf. Hinzu kommt, dass die Erstellung einer Schlussrechnung bei einer Festpreisabrede, wie sie im Bauträgervertrag üblich ist, auch überhaupt keinen Sinn macht.

Fazit:

Die spezialgesetzliche Regelung der MaBV dürfte im Bauträgervertrag weiterhin vorrangig sein, sodass § 650g Abs. 4 Nr. 2 BGB keine Anwendung findet, d. h. auch künftig beim Bauträgervertrag eine prüffähige Schlussrechnung keine Fälligkeitsvoraussetzung für die Fertigstellungsrate ist. Das gilt unseres Erachtens auch bei Bauträgerverträgen mit Festpreis und Endfälligkeit, bei denen der Bauträger keine Raten vereinbart, sondern seinerseits in Vorleistung tritt. Es wäre wertungswidersprüchlich, den Bauträger in dieser für den Erwerber günstigeren Situation schlechter zu stellen. Abgesehen davon spricht einiges dafür, auch die Endfälligkeitszahlung als Abschlagszahlung im Sinne von § 650v BGB zu betrachten, da sie vor dem Beginn der gesetzlichen Fälligkeit gemäß § 650g Abs. 4 BGB eintritt. Es bleibt allerdings abzuwarten, welcher der beiden Ansichten sich die Rechtsprechung anschließen wird.

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