Reform der Grunderwerbsteuer bei Share Deals

Zwei Jahre lang beriet die Finanzministerkonferenz der Länder über eine Änderung der Vorschriften zur Grunderwerbsteuer bei Share Deals. In einer Presseerklärung des Hessischen Finanzministeriums vom 21.06.2018 wurden nun die Eckpfeiler der beschlossenen Reform des Grunderwerbsteuergesetzes mitgeteilt.

Erklärtes Ziel der Finanzministerkonferenz bei der Reform des Grunderwerbsteuergesetzes ist es mehr Steuergerechtigkeit bei der Übertragung von Immobilien zu schaffen: Während „normale“ Bürger beim Erwerb von Immobilien stets Grunderwerbsteuer zahlen, wählen Unternehmen bei großen Immobilientransaktionen häufig den Weg des Share Deals in einer Struktur, bei der keine Grunderwerbsteuer anfällt. Mit der geplanten Änderung werden die Gestaltungsmöglichkeiten für solche RETT-Blocker (RETT = Real Estate Transfer Tax) nun erheblich eingeschränkt.

Bei einem Share Deal wird nicht das Grundstück selbst verkauft, sondern die Anteile an der Gesellschaft, die Eigentümerin des Grundstücks ist. Derzeit gilt folgende Regelung: Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn weniger als 95 % der Anteile verkauft werden und die restlichen Anteile beim Verkäufer verbleiben. Bei einer Kapitalgesellschaft ist eine Anteilsübertragung überdies grunderwerbsteuerfrei, wenn ein Käufer weniger als 95 % der Anteile erwirbt und die restlichen Anteile von einem anderen, mit dem Käufer nicht verbundenen Dritten, erworben werden. Es können also 100% der Anteile an einer GmbH verkauft werden ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt, wenn etwa der eine Käufer 95,9 % erwirbt und der andere 5,1 %. Bei Personengesellschaften, wie etwa der GmbH & Co.KG, ist die Besteuerung komplexer: § 1 Abs. 2a GrEStG besteuert auch den Übergang von mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen an neue Gesellschafter innerhalb von 5 Jahren. Um in den Genuss einer Steuerbegünstigung zu kommen, müssen also mindestens 5,1 % der grundbesitzenden GmbH & Co. KG für fünf Jahre von einem Alt-Gesellschafter gehalten werden. Verkauft dieser Gesellschafter seine 5,1 % nach fünf Jahren an den Eigentümer der übrigen Anteile (94,9 %), bleibt der Erwerb der 94,9 % steuerfrei und es fällt lediglich Grunderwerbsteuer auf die neu erworbenen 5,1 % der Anteile an.

Laut der Pressemitteilung des Hessischen Finanzministeriums vom 21.06.2018 (https://finanzen.hessen.de/presse/pressemitteilung/laenderfinanzminister-beschliessen-konsequentes-vorgehen-gegen-share-deals-bei-der-grunderwerbsteuer) sind nun folgende Änderungen geplant:

• Die Haltefristen bei den Steuerbarkeitstatbeständen sollen von mindestens 5 auf mindestens 10 Jahre verlängert werden
• Die Grenzen für die Steuertatbestände sollen von mindestens 95 % auf mindestens 90 % abgesenkt werden,
• Wie bei Personengesellschaften soll nun auch bei Kapitalgesellschaften eine Haltefrist gelten, wobei die Haltefrist mindestens 10 Jahre beträgt und die Quote auf 90 % abgesenkt wird. Ein kompletter Erwerb durch einen Investor und seinen „mitgebrachten“ Co-Investor ist damit nicht mehr möglich.

Der genaue Text der neuen Vorschriften und weitere Einzelheiten stehen noch nicht fest. Offen ist insbesondere die Frage, wie mit Altfällen umgegangen wird: Kann eine Käufer, der im Jahr 2017 94,9 % an einer grundbesitzenden GmbH & Co KG erworben hat, im Jahr 2022 die restlichen Anteil noch mit den beschriebenen Steuerbegünstigungen übernehmen? Die Finanzministerkonferenz hat die Steuerabteilungsleiter des Bundes- und der Länderfinanzministerien gebeten, für die beschlossenen Vorschläge kurzfristig Gesetzestexte zu formulieren. Das Bundesfinanzministerium soll diese dann ins Gesetzgebungsverfahren einbringen.

Fazit:

Die Änderungen sind in der Immobilienbranche insgesamt mit einiger Erleichterung aufgenommen worden. Tatsächlich waren deutlich gravierendere Einschränkungen erwartet worden. Überwiegend wird davon ausgegangen, dass RETT Blocker Strukturen weiter attraktiv bleiben, auch wenn sich die Schwelle des Transaktionsvolumens, ab der diese Steuergestaltungen sinnvoll sind, nach oben verschieben wird (siehe Immobilienzeitung, 28.06.2018 „Share Deals bleiben attraktiv).