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Das gemeindliche Vorkaufsrecht – Zukunft der Herabsetzung des Kaufpreises

LG Berlin, Urteil vom 26.04.2017 – O 2/15 BauI

Das Landgericht Berlin entschied, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts verbunden mit der Herabsenkung des vereinbarten Kaufpreises nur zulässig ist, wenn der Verkehrswert im Sinne des § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB um mehr als 25% überschritten ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Grundstückseigentümer begehrt die Aufhebung des Bescheides der Stadt Berlin über die Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich dreier Grundstücke in Berlin-Schöneberg. Diese Grundstücke liegen im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplanes (vgl. § 30 Abs. 1 BauGB), welcher als Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet festsetzt.

Die Stadt Berlin beschloss eine soziale Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB aufzustellen. Der Grundstückseigentümer führte ein Bieterverfahren durch und erhielt unterschiedliche Gebote zwischen EUR 6,5 Mio. und EUR 7,8 Mio.  Den Zuschlag erlangte eine GbR zum Kaufpreis von EUR 7,8 Mio. Nach der Veräußerung übersandte der zuständige Bezirk eine Abwendungserklärung, die der Grundstückseigentümer aber nicht abgab. Daher machte der Bezirk, vertreten durch das Land Berlin, von seinem Vorkaufsrecht zugunsten der Wohnungsbaugesellschaft als Dritten nach §§ 24 Abs. 1 Nr. 4, 27a BauGB Gebrauch und setzte den ermittelten Kaufpreis gemäß § 28 Abs. 3 BauGB auf den selbst ermittelten Verkehrswert in Höhe von EUR 6,32 Mio. herab.

Das Landgericht entschied zugunsten des Grundstückseigentümers und hob den Bescheid des zuständigen Bezirkes auf. Nach der Ansicht des Landgerichts lagen die Voraussetzungen für eine abweichende Kaufpreisbestimmung nach § 28 Abs. 3 BauGB nicht vor, da der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert nicht in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreite. Der gebotene Kaufpreis im Rahmen eines Bieterverfahrens entspreche auch dem Marktwert und bilde damit den Verkehrswert. Als Maßstab diente dem Landgericht der in der herrschenden Literatur und der Rechtsprechung anerkannten Grundsatz, dass eine dem Rechtsverkehr in erkennbarer Weise deutliche Überschreitung des Verkehrswertes erst vorliegt, wenn der Kaufpreis 25% höher liegt. Dies begründet das Landgericht damit, dass die deutliche Überschreitung nicht nur „deutlich“ sein muss, sondern sich vielmehr dem beteiligten Rechtskreis aufdrängen müsse. Dabei betrachtet das Landgericht die Umstände, dass selbst die Bewertung verschiedener Sachverständige bei dem gleichen Grundstück um 10 % abweichen könne, „ohne dass die Wertungen der Sachverständigen unzutreffend sein müssen.“ Ferner führte das Landgericht aus:

„Dieser Umstand belegt, dass selbst Fachleute den Wert von Grundstücken auf der Grundlage einer wissenschaftlichen Schätzung erheblich unterschiedlich bewerten können, ohne dass der Rechtsverkehr von einer falschen Bewertung ausgeht.“

Fazit:

Das Landgericht hat mit der Bewertung des im Bieterverfahren angebotenen Kaufpreises als Markt- und damit als Verkehrswert eine lebensnahe Beurteilung innerhalb der heutigen Marktsituation vorgenommen. Gerade aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise bietet es sich an Grundstücke zeitweise zu Vermietungszwecken zu nutzen und anschließend zum Zwecke der Geldanlage zu veräußern. Solange der Kaufpreis den Marktwert nicht um mehr als 25% übersteigt, besteht auch nicht das Risiko, dass die Gemeinde den Kaufpreis herabsetzt und von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht.