Das Vorkaufsrecht als Instrument zur Mietpreisstabilisierung

Um der bundesweit berühmt-berüchtigten Wohnungsnot in Berlin und dem damit verbundenen Mietpreisanstieg Einhalt zu gebieten, wendet der Berliner Senat seit geraumer Zeit eine Reihe von Maßnahmen an, die den derzeitigen Verlauf abbremsen sollen (Z.B. durch Festsetzung von Milieuschutzgebieten. Nähere Informationen zu diesem Thema können Sie hier einsehen). Eines dieser Instrumente, derer sich der Senat verstärkt bedient ist das in den §§ 24 ff. BauGB geregelte Allgemeine Vorkaufsrecht: Im Juli 2017 veröffentlichten die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und die Senatsverwaltung für Finanzen ein „Konzept für die Nutzung von Vorkaufsrechten nach dem Baugesetzbuch in Berlin“ 

Von 2015 bis Ende Januar 2019 wurde in Berlin in diesem Sinne 39 Mal – davon in 17 Fällen bereits rechtskräftig – von diesem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht, wobei rund 213 Millionen Euro ausgegeben wurden. Im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg findet es besonders viel Anwendung: Allein hier wurde es bereits in 19 Fällen genutzt („Bezirke ziehen Vorkaufsrechte für über 210 Millionen Euro“, Meldung vom 19.02.2019 unter https://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/nachrichten/berlin/5681681-5650048-bezirke-ziehen-vorkaufsrechte-fuer-ueber.html). Ein Kurswechsel ist nicht in Sicht – so hat nun auch der Bezirk Mitte im Februar 2019 erstmalig von seinem Vorkaufsrecht im Stadtteil Moabit Gebrauch gemacht (Laura Hofmann: „Bezirk Mitte kauft erstmals Haus per Vorkaufsrecht“, Artikel vom 16.02.2019 unter https://www.tagesspiegel.de/berlin/berlin-moabit-bezirk-mitte-kauft-erstmals-haus-per-vorkaufsrecht/20972270.html).

Dem Thema Allgemeines Vorkaufsrecht kommt demnach unweigerlich bis auf weiteres eine enorme Bedeutung für Grundstückseigentümer zu. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage: Wie funktioniert das Vorkaufsrecht im Einzelnen?

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde dient der Sicherung der Bauleitplanung sowie städtebaulicher Maßnahmen und ist in den §§ 24 – 28 BauGB geregelt. Diese erlauben es der Gemeinde – bzw. in Berlin gem. § 1 AGBauGB Bln der jeweilige Bezirk – sobald ein Grundstückseigentümer und ein interessierter Käufer einen Kaufvertrag über dieses Grundstück abschließen, unter den Voraussetzungen der §§ 24 ff. BauGB durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer selbst in den Kaufvertrag als Käufer einzutreten oder einen Dritten anstelle des ursprünglichen Vertragspartners eintreten zu lassen, wenn dies dem Allgemeinwohl dient. Wenngleich dieser Eingriff in die Rechte der ursprünglichen Vertragsparteien für diese schwer wiegt, wird hierdurch gefestigter Rechtsprechung zufolge kein enteignender Tatbestand verwirklicht und auch die Vertragsfreiheit nicht in unzulässiger Weise eingeschränkt (BGHZ 29, 113).

§ 24 BauGB nennt dabei abschließend die Fälle, in denen der Gemeinde bereits kraft Gesetzes ein Vorkaufsrecht zusteht, so etwa beim Kauf von Grundstücken in einem Sanierungsgebiet, Umlegungsgebiet oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Maßnahmen zum Ausgleich festgesetzt ist. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber den Gemeinden in § 25 BauGB die Befugnis eingeräumt, in den hier genannten besonderen Fällen ein Vorkaufsrecht durch Erlass einer spezifischen Vorkaufssatzung für sich zu begründen.

Demgegenüber sind in § 26 BauGB einige Ausnahmetatbestände geschaffen worden, in denen das gemeindliche Vorkaufsrecht ausnahmsweise ausgeschlossen sein soll. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder einen anderen engen Verwandten i.S.d. Vorschrift verkauft (sog. Verwandtenprivileg). Ein weiterer Ausnahmefall liegt vor, wenn ein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, entsprechend dessen Festsetzungen bebaut ist und keine Missstände oder Mängel i.S.d. § 177 Abs. 2, 3 S. 1 BauGB aufweist und wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist.

In § 27 BauGB ist das grundsätzlich bestehende Recht vorgesehen, dass der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden kann, wenn er einen öffentlich-rechtlichen Vertrag (die sog. Abwendungsvereinbarung) abschließt, in dem er sich dazu verpflichtet, das Grundstück binnen angemessener Frist plan- oder maßnahmengerecht zu nutzen (so z.B. vor Kurzem geschehen in Berlin-Pankow (Bernd Wähner: „Das Unternehmen Deutsche Wohnen erwirbt im Florakiez vier Immobilien“, Artikel vom 01.04.2019 unter https://www.berliner-woche.de/pankow/c-bauen/das-unternehmen-deutsche-wohnen-erwirbt-im-florakiez-vier-immobilien_a206320).

§ 27a BauGB räumt den Gemeinden die Möglichkeit ein, ein ihr zustehendes Vorkaufsrecht auch zugunsten Dritter geltend zu machen. Auf diese Weise übt das Land Berlin sein Vorkaufsrecht zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften (degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND und WBM) aus (so etwa jüngst geschehen in Berlin-Friedrichshain, Pressemitteilung vom 26.03.2019 unter https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/aktuelles/pressemitteilungen/2019/pressemitteilung.796279.php).

Schließlich regelt § 28 Abs. 1 – 4 BauGB, wie die Ausübung des Vorkaufsrechts zu erfolgen hat. Wie dies im Einzelnen ausgestaltet ist, wird hier im Einzelnen genauer erläutert. In den Absätzen 5 und 6 sind zuguterletzt die Möglichkeit des Verzichts auf die Ausübung des Vorkaufsrechts und etwaige Entschädigungspflichten gegenüber Dritten vorgesehen.