Auswirkungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf die Kreditvergabe an ausländische Verbraucher

Am 11.03.2016 hat der Bundestag das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU-Richtlinie 2014/17/EU 04.02.2014) beschlossen. Dabei wurde mit dem neuen § 503 BGB auch eine Regelung geschaffen, die Auswirkungen auf die Vergabe von Immobilienkrediten an Verbraucher mit Wohnsitz in Ländern hat, die zwar Mitglied der EU, nicht jedoch der Eurozone sind, also zum Beispiel Großbritannien, Schweden, Dänemark, Tschechien oder Polen. Danach kann ein solcher Kreditnehmer von seiner Bank verlangen, dass sein Immobiliendarlehen auf seine Landeswährung umgestellt wird, wenn das Wechselkursverhältnis zwischen Darlehenswährung und Landeswährung des Verbrauchers um mehr als 20% zum Nachteil des Verbrauchers von demjenigen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abweicht. Schließt beispielsweise ein Brite in Deutschland ein Euro-Immobiliendarlehen ab, könnte er bei Erreichen der 20% Schwelle verlangen, dass die Darlehenswährung in Britische Pfund umgewandelt wird. Er wird also durch die neue Regelung gegen das Wechselkursrisiko geschützt.

Für die Banken, die jetzt das Wechselkursrisiko tragen, bedeutet dies, dass sie bei der Kreditvergabe an ausländische Verbraucher andere Risikoberechnungen zu Grunde legen werden. Dies kann dazu führen, dass Kredite für Ausländer schlicht teurer werden, oder dass die Banken ihre Kreditvergabe an ausländische Verbraucher einschränken. Angesichts dessen, das Verbraucher aus Großbritannien und Dänemark in den vergangenen Jahren massiv in deutsche Immobilien investiert haben, bliebe dies für den deutschen Immobilienmarkt nicht ohne Folgen.

Daneben besteht aber auch die Möglichkeit, dass die Parteien im Darlehensvertrag zu Lasten des Verbrauchers von § 503 BGB abweichen. § 503 BGB sieht solche Abweichungen sogar ausdrücklich vor: So kann etwa gem. §  503 Abs. 1 S. 2 BGB im Darlehensvertrag vereinbart werden kann, dass die Landeswährung des Darlehensnehmers die Währung ist, in der er zum Zeitpunkt der maßgeblichen Kreditwürdigkeitsprüfung überwiegend sein Einkommen bezieht oder Vermögenswerte hält, aus denen das Darlehen zurück gezahlt werden soll. Ferner steht es den Parteien gemäß § 503 Abs. 2 S. 2 BGB frei, im Darlehensvertrag einen bestimmten Wechselkurs oder einen bestimmten Tag zur Berechnung des Wechselkurses für die Umwandlung zu bestimmen. Im Einzelnen bestehen allerdings viele Unsicherheiten, wie von diesen Öffnungsregelungen wirksam Gebrauch gemacht werden kann. So stellt sich etwa die Frage, ob als Landeswährung des Darlehensnehmers auch die Währung vereinbart werden kann, in der der Darlehensnehmer Mieteinnahmen aus der Immobilie erzielt, deren Ankauf durch das Darlehen finanziert werden soll. Dies wäre sicherlich sinnvoll. Wenn § 503 Abs. 1 S. 2 BGB jedoch so verstanden werden muss, dass die Mieteinnahmen bereits „zum Zeitpunkt der maßgeblichen Kreditwürdigkeitsprüfung“ vorhanden sein müssen, könnte hierauf nicht abgestellt werden. Bei einer Ankauf-Finanzierung werden Mieteinnahmen naturgemäß ja nicht schon bei der Kreditprüfung vereinnahmt, sondern erst nach Zahlung des Kaufpreises und Übergabe des Kaufgegenstandes.

Fazit

EU-Ausländer, die sich um einen Verbraucher-Immobiliarkredit bewerben, könnten es zukünftig schwerer haben. Es bleibt abzuwarten, wie die Banken auf den neuen § 503 BGB reagieren. Um Schwierigkeiten bei der Kreditvergabe von vornherein zu vermeiden, könnte der Verbraucher allerdings eine GmbH oder eine GmbH & Co. KG gründen und über diese die Immobilie ankaufen und finanzieren. Hierdurch entsteht zwar ein erhöhter Aufwand, § 503 BGB findet dann jedoch keine Anwendung, da in diesem Fall der Darlehensvertrag eben nicht mit einem Verbraucher abgeschlossen wird.