Schriftform und immer wieder Schriftform: Bis wann kann ein Angebot zum Abschluss eines Mietvertrage

„Der auf einen gewerblichen Mietvertrag Antragende kann regelmäßig jedenfalls binnen zwei bis drei Wochen erwarten, dass sein in Aussicht genommener Vertragspartner die Annahme des Angebots erklärt. (Amtlicher Leitsatz)“

BGH vom 24.02.2016 – XII ZR 5/15

Nach Unterzeichnung des Mietvertrags übersendet der Vermieter diesen am 9. Dezember per Post an den Mieter. Dieser unterschreibt den Vertrag erst am 27. Januar. Der Vermieter macht nunmehr geltend, der Vertrag sei nicht zustande gekommen, da der Mieter ihn nicht innerhalb des Zeitraums, in dem der Vermieter eine Annahme erwarten durfte, angenommen habe. Das Berufungsgericht ist der Ansicht die Annahme sei rechtzeitig erfolgt. Bei der Beurteilung, wann der Vermieter eine Annahmeerklärung erwarten durfte, rechnet es die Zeit zwischen dem 20. Dezember und 6. Januar vollständig heraus. Hiergegen wendet sich der Vermieter mit der Revision.

Mit Erfolg! Die Gegenzeichnung durch den Mieter erfolgte zu spät. Der BGH bestätigt die in Rechtsprechung und Literatur herrschende Auffassung, nach der selbst bei Mietverträgen über Gewerberaum mit hohen Mieten und Unternehmen, bei denen sich aufgrund ihrer komplexen Organisationsstruktur die Annahme verzögern kann, eine Annahmeerklärung regelmäßig binnen zwei bis drei Wochen zu erwarten ist. Nach Auffassung des BGH führt auch die vom Berufungsgericht vollständig herausgerechnete Zeit zwischen Heiligabend und Heilige Drei Könige nicht zu einer Verlängerung der Annahmefrist über vier Wochen hinaus. Zwar sind im Rahmen der „regelmäßigen Umstände“ im Sinne des § 147 Abs. 2 BGB auch verzögernde Umstände, die der Antragende kannte oder kennen musste (z.B. Erfordernisse der internen Willensbildung bei großen Unternehmen, absehbare Urlaubszeiten), zu berücksichtigen. Allerdings durfte der Vermieter hier davon ausgehen, dass es bei einem Unternehmen mit der Größe des Mieters in den Tagen unmittelbar vor Weihnachten beziehungsweise nach Neujahr nicht zu einem geschäftlichen Stillstand kommt.

Fazit

Zu dem in der Praxis immer wieder relevanten Thema des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB hat der BGH bereits entschieden, dass auch ein nach Ablauf der Annahmefrist unterzeichneter Vertrag zur Wahrung der Schriftform ausreichen kann, wenn die Vertragsbedingungen eines konkludent abgeschlossenen Mietvertrags in einer der „äußeren Form“ des § 126 Abs. 2 BGB genügenden Urkunde enthalten sind (BGH, IMR 2010, 180). Einen nachträglichen Streit über den Zeitraum, in dem eine Annahme nach § 147 Abs. 2 BGB möglich ist, vermeidet ein Vertragspartner am besten aber dadurch, dass er zeitnah, spätestens nach zwei Wochen, die Annahme eines Angebots erklärt.