Beschlusskompetenz der Gemeinschaft bei Balkonsanierung trotz Übertragung der Kostenlast auf einzelne Eigentümer

In dieser Entscheidung wird durch den BGH klargestellt, dass eine Vereinbarung in der Teilungserklärung, wonach einzelne Wohnungseigentümer die Instandhaltung und Instandsetzung „ihrer“ Balkone auf eigene Kosten übernehmen müssen, die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) nicht ausschließt. Die Gemeinschaft bleibt für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich und ist bei einem zwingenden Sanierungsbedarf mehrerer Balkone sogar verpflichtet, selbst tätig zu werden. Beschließt die Gemeinschaft entsprechende Maßnahmen, verbleibt es jedoch bei der vereinbarten Kostenlast der betroffenen Eigentümer.

BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24

Der Fall

In einer Wohnungseigentumsanlage waren mehrere Balkone aufgrund erheblicher Betonschäden sanierungsbedürftig. Es bestand die Gefahr des Absturzes von Betonteilen; Teile der Grünflächen unterhalb der Balkone mussten bereits gesperrt werden. Die Teilungserklärung sah vor, dass Balkone von den jeweiligen Wohnungseigentümern auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind.

Nachdem ein Sachverständiger drei Sanierungsvarianten vorgestellt hatte, fanden in der Eigentümerversammlung sämtliche Beschlussanträge zur Balkonsanierung keine Mehrheit. Ein Wohnungseigentümer focht die Negativbeschlüsse an und begehrte zugleich die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses zur Durchführung der Sanierung.

Entscheidung

Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und erklärte die Negativbeschlüsse für ungültig. Zudem ersetzte er die unterbliebene Beschlussfassung durch einen Grundlagenbeschluss, wonach die Balkone und Balkonbrüstungen zu erneuern sind. Die fortbestehende Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für das Gemeinschaftseigentum wird durch den BGH erstmalig klargestellt.

Nach Auffassung des BGH führt die Übertragung der Erhaltungs- und Kostenlast für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums nicht zum Verlust der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft. Die Verwaltung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegen nach §§ 18, 19 WEG grundsätzlich der GdWE. Zwar können einzelne Erhaltungslasten durch Vereinbarung auf Wohnungseigentümer übertragen werden; die Gemeinschaft bleibt jedoch weiterhin Trägerin der Verantwortung für den ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums.

Der Senat betont insbesondere, dass die GdWE für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich ist. Nur sie ist in der Verantwortung, das Gemeinschaftseigentum zu erhalten und die Verkehrssicherungspflicht sicherzustellen. Daher muss sie auch die Möglichkeit haben, erforderliche Erhaltungsmaßnahmen selbst durchzuführen. Eine vollständige Verlagerung der Entscheidungsbefugnis auf einzelne Eigentümer wäre mit diesem Verantwortungsbereich nicht vereinbar.

Wird die Gemeinschaft trotz einer entsprechenden Vereinbarung selbst tätig und beschließt die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen, geht die praktische Zuständigkeit für die Maßnahme auf die Gemeinschaft über. Die Kostenlast verbleibt jedoch bei denjenigen Wohnungseigentümern, denen die Teilungserklärung die Instandhaltungspflicht zugewiesen hat. Der BGH trennt damit ausdrücklich zwischen Entscheidungs- und Kostenkompetenz.

Ein Anspruch auf Tätigwerden der Gemeinschaft sieht er als Ausfluss der ordnungsgemäßen Verwaltung für gegeben.

Besondere Bedeutung misst der BGH der Frage bei, wann sich die Gemeinschaft selbst um die Sanierung kümmern muss. Nach seiner Auffassung besteht jedenfalls dann eine Pflicht zum Tätigwerden, wenn mehrere Balkone zwingend sanierungsbedürftig sind. Bei nur einem betroffenen Balkon kann eine Verpflichtung entstehen, wenn dem einzelnen Eigentümer die Durchführung der Maßnahme nicht zugemutet werden kann oder Gefahren für andere Eigentümer oder Dritte drohen.

Im vorliegenden Streitfall war wegen der Vielzahl der betroffenen Balkone und der bestehenden Gefahrenlage ein koordiniertes Vorgehen erforderlich. Das Ermessen der Wohnungseigentümer war daher hinsichtlich des „Ob“ der Sanierung auf Null reduziert. Offen blieb lediglich die Auswahl der konkreten Sanierungsvariante.

Mit der Entscheidung beendet der BGH eine lange umstrittene Frage der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis. Zahlreiche Instanzgerichte hatten angenommen, dass mit der Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Eigentümer zugleich die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft entfalle. Andere Ansichten vertraten die Meinung, dass die Entscheidungskompetenz der GdWE damit konkurriere oder subsidiär auszuüben sei. Diese Frage hat der Senat klar beantwortet. Die Entscheidung stärkt die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften. Gerade bei Balkonen, Loggien oder Terrassen ist ein koordiniertes Vorgehen häufig unverzichtbar und die Entscheidungskompetenz bleibt bei der GdWE.

Fazit

Der BGH stellt klar, dass die Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf einzelne Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nicht beseitigt. Besteht erheblicher Sanierungsbedarf, insbesondere bei mehreren Balkonen, muss die Gemeinschaft selbst tätig werden können und ist gegebenenfalls dazu verpflichtet.

Praxistipp

Verwalter und Beiräte sollten sich künftig nicht mehr auf entsprechende Regelungen in Teilungserklärungen berufen, um notwendige Sanierungen abzulehnen. Die Gemeinschaft bleibt entscheidungs- und handlungsbefugt; die Kosten können jedoch weiterhin den betroffenen Eigentümern auferlegt werden.