Maklervertrag setzt Textform voraus – keine Textform, keine Provision!

BGH, Urteil vom 11.03.2026 – I ZR 202/25

Sachverhalt

Der Kläger verfolgt als Eigentümer eines Einfamilienhauses (sowie aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau) gegen die Beklagte Maklerin die Rückzahlung gezahlter Maklerprovision nebst Zinsen. Im August 2022 schlossen die Parteien mit der Beklagten einen Käufermaklervertrag, da sich das Ehepaar für eine von der Beklagten angebotenen Immobilie interessierte. Später sollte die Beklagte sodann auch beim Verkauf des eigenen Einfamilienhauses des Klägers und seiner Ehefrau tätig werden. Die Kommunikation zu den Verkaufsverhandlungen fand dabei per E-Mail statt. Am 30.03.2023 übersandte der Kläger der Beklagten ein Gegenangebot für die Kaufinteressenten ihrer Immobilie. Hierauf reagierte die Beklagte mit E-Mail vom 03.04.2023. Unterhalb ihres Nachrichtentextes befanden sich mehrere Hinweise, unter anderem Datenschutzhinweise, Hinweise auf die AGB, eine Widerrufsbelehrung und insbesondere ein „Hinweis zur Fälligkeit der Provision“.

Darin erklärte die Beklagte:

• Bei Abschluss eines Kaufvertrags über ein Einfamilienhaus werde eine Provision fällig.
• Die Provision betrage maximal 3,57 % des Kaufpreises je Partei.
• Mit Vereinbarung eines Besichtigungstermins oder eines Termins in den Geschäftsräumen erkläre sich der Kunde mit der Zahlung der Provision einverstanden, sofern er nicht vorher schriftlich widerrufe.

Am 13.04.2023 schrieb der Kläger der Beklagten wiederum per E-Mail, sie solle „wie besprochen“ einen Notartermin für den Verkauf des Hauses vereinbaren. Am 12. Mai 2023 verkauften der Kläger und seine Ehefrau ihr Haus mit notariellem Kaufvertrag für 617.000 €. Hierin wurde festgehalten, dass der Verkauf durch die Beklagte vermittelt worden sei und ihr aufgrund einer gesonderten Vereinbarung eine Courtage zustehe.

Die Klausel sollte nach ihrem Wortlaut lediglich Beweiswirkung zugunsten der Maklerin entfalten und keine neuen Zahlungspflichten begründen.

Am 15. Mai 2023 stellte die Beklagte eine Rechnung über 8.810,76 € (1,2 % des Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer). Der Kläger und seine Ehefrau zahlten die Rechnung.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 3. August 2023 widerriefen der Kläger und seine Ehefrau die dem Maklervertrag zugrunde liegenden Erklärungen und verlangten die Rückzahlung der bereits gezahlten Provision. Die Beklagte zahlte nicht.

Das Landgericht Stade gab der Klage statt und verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung der Provision. Das Oberlandesgericht Celle wies die Berufung der Beklagten zurück. Hierbei ging das Oberlandesgericht davon aus, dass kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen sei.

Mit der Revision verfolgt die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage.

Wesentliche Kernfragen des Rechtsstreits sind daher, ob zum einen überhaupt ein wirksamer Verkäufermaklervertrag zustande gekommen war, obwohl § 656a BGB für solche Maklerverträge Textform verlangt und zum anderen, ob die E-Mail-Korrespondenz die erforderliche Textform erfüllte und somit die gezahlte Provision ohne Rechtsgrund geleistet und folglich nach Bereicherungsrecht zurückzuzahlen ist.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof stellt zunächst klar, dass die in § 656a BGB vorgeschriebene Textform grundsätzlich auch durch einen Austausch von E-Mails gewahrt werden kann. Es ist nicht erforderlich, dass sich Angebot und Annahme in einem einzigen Dokument befinden. Vielmehr genügt es, wenn die jeweiligen Erklärungen der Vertragsparteien auf dauerhaften Datenträgern – etwa in getrennten E-Mails – festgehalten sind. Ebenso betont der Senat, dass auch nach Einführung des Textformerfordernisses Maklerverträge weiterhin nicht nur ausdrücklich, sondern auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) geschlossen werden können. Voraussetzung ist allerdings, dass sich die wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere die Vertragsparteien, die Höhe der Provision und das betroffene Objekt aus den textförmig abgegebenen Erklärungen bestimmen lassen. Zur Auslegung dürfen auch außerhalb der Erklärungen liegende Umstände herangezogen werden, sofern die Erklärungen selbst hierfür einen ausreichenden Anhaltspunkt bieten.

Vorliegend scheitert der Vertragsschluss jedoch daran, dass die von der Maklerin versandte E-Mail vom 3. April 2023 kein formwirksames Provisionsverlangen enthielt. Der Hinweis auf die fällige Provision befand sich nicht im eigentlichen Nachrichtentext, sondern erst unterhalb der Grußformel und der Signatur in einem Block weiterer Hinweise zu Datenschutz, AGB und Widerrufsbelehrung. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs muss auch bei der Textform erkennbar sein, wo die Erklärung endet. Zwar verlangt § 126b BGB seit seiner Neufassung keine Unterschrift mehr, dennoch muss der Erklärende deutlich machen, dass seine Erklärung abgeschlossen ist. Da die E-Mail bereits durch Grußformel und Signatur beendet war, konnte der anschließend eingefügte Provisionshinweis nicht als formwirksame Vertragserklärung angesehen werden. Damit fehlte es an einem wirksamen Angebot zum Abschluss eines Verkäufermaklervertrags.

Der Bundesgerichtshof prüfte ferner, ob sich ein wirksamer Maklervertrag aus anderen Umständen ergeben könnte. Dies verneinte er. Der bereits im August 2022 geschlossene Maklervertrag betraf lediglich den geplanten Erwerb einer anderen Immobilie und nicht den späteren Verkauf des eigenen Hauses des Klägers. Auch die im notariellen Kaufvertrag enthaltene Maklerklausel begründete keinen eigenständigen Zahlungsanspruch, da sie nach ihrem Inhalt lediglich Beweiszwecken diente und keine neue Provisionsverpflichtung schaffen sollte.

Da somit kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen war, erfolgte die Zahlung der Provision ohne Rechtsgrund. Der Kläger konnte deshalb gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB die Rückzahlung verlangen. Einen Gegenanspruch auf Wertersatz für ihre tatsächlich erbrachten Maklerleistungen verneint der Senat. Der Bundesgerichtshof hebt hervor, dass § 656a BGB gerade dem Schutz der Beteiligten und der Vermeidung von Streit über das Zustandekommen und den Inhalt von Maklerverträgen dient. Würde man dem Makler trotz Formmangels über das Bereicherungsrecht einen Vergütungsanspruch zubilligen, würde der gesetzliche Formzweck unterlaufen. Aus diesem Grund scheiden bereicherungsrechtliche Ansprüche des Maklers aus, wenn die nach § 656a BGB vorgeschriebene Textform nicht eingehalten wurde.

Fazit

Zusammenfassend stellt der Bundesgerichtshof fest, dass Immobilienmaklerverträge zwar weiterhin flexibel durch E-Mails und sogar konkludent geschlossen werden können, die gesetzlichen Anforderungen an die Textform jedoch strikt einzuhalten sind. Da dies im vorliegenden Fall nicht geschehen war, bestand kein wirksamer Maklervertrag und die gezahlte Provision musste an den Kläger zurückerstattet werden.