News | Newsletter | Neues zum Immobilienrecht 02/2026
Kriterien einer Nutzung zu Wohnzwecken i.S.d. ZwVbG
Das Verwaltungsgericht Berlin hat entschieden, dass eine wiederholte kurzzeitige, möblierte Vermietung einer Wohnung zu deutlich überhöhten Preisen keine Nutzung zu Wohnzwecken im Sinne des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes darstellt.
VG Berlin, Beschl. v. 05.02.2026, VG 6 L 529/25
Der Eigentümer einer Berliner Wohnung vermietete diese regelmäßig befristet und voll möbliert zum vorübergehenden Gebrauch. Die Mietverträge sahen ausdrücklich eine zeitlich begrenzte Nutzung zu Übergangszwecken, etwa bis zum Bezug einer anderen Wohnung oder während eines auswärtigen Arbeits- oder Ausbildungsaufenthalts, vor. Häufig wurden zunächst Mietzeiten unter drei Monaten vereinbart und später verlängert. Eine Mietzeit betrug neun Monate. Die Mietverhältnisse begannen und endeten oft im laufenden Monat. Vereinbart wurde jeweils eine sämtliche Nebenkosten umfassende Pauschalmiete, die deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Zudem wurde eine Endreinigungspauschale erhoben. Nachdem das Bezirksamt von dem Vermietungskonzept erfahren hatte, untersagte es dieses unter Verweis auf das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG) und verpflichtete den Vermieter unter Androhung eines Zwangsgeldes von 10.000 Euro, die Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen. Der Vermieter erhob erfolglos Widerspruch, klagte und beantragte vor dem VG Berlin vorläufigen Rechtsschutz.
Das VG Berlin wies den Antrag mit der Begründung zurück, es liege keine Nutzung zu Wohnzwecken im Sinne des ZwVbG vor. Maßgeblich für eine solche sei die „auf Dauer angelegte Häuslichkeit“. Nach der Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg spreche eine Mietdauer von unter drei Monaten gegen, eine Dauer von über sechs Monaten regelmäßig für eine Wohnnutzung; dazwischen sei eine Gesamtwürdigung erforderlich. Im konkreten Fall überwogen die gegen eine Wohnnutzung sprechenden Umstände: regelmäßig nur vorübergehende Vermietungen, vollständige Möblierung, Pauschalmiete einschließlich Strom und Internet, fehlende melderechtliche Anmeldung, Endreinigungspauschale, überdurchschnittlich hohe Miete sowie Mietbeginn und -ende im laufenden Monat. Auch die einmalige Vermietung über neun Monate ändere am Gesamtkonzept nichts. Das angedrohte Zwangsgeld hielt das Gericht für rechtmäßig.
Fazit
Die Entscheidung verdeutlicht, dass für die Beurteilung nicht einzelne Mietverträge, sondern das gesamte Vermietungskonzept maßgeblich ist. Selbst längere Mietzeiten schließen eine zweckentfremdungsrechtlich unzulässige Nutzung nicht aus, wenn das Konzept auf regelmäßig wechselnde Übergangsnutzungen ausgerichtet ist. Zugleich erweitert das VG Berlin die maßgeblichen Indizien, etwa um Miethöhe, Endreinigungspauschale und untermonatige Mietzeiträume. Für Vermieter möblierter Wohnungen steigt damit das rechtliche Risiko erheblich. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung des Vermietungskonzepts ist daher dringend zu empfehlen.