BGH entscheidet: Individuelle Betrachtung der Unzumutbarkeit am Festhalten des Mietvertrages während der COVID-19-Pandemie; Teilzahlungen ohne Tilgungsbestimmung werden auf Nebenkostenvorauszahlungen angerechnet

BGH, Urteil vom 15.07.2026, Az.: XII ZR 7/24

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem – von vielen lange mit Spannung erwarteten – Urteil entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie der Mieter von Geschäftsräumen grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB hat. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.

Ferner wurde entschieden, dass im Falle einer Teilzahlung des Mieters ohne Tilgungsbestimmung, die für die Tilgung der jeweiligen Gesamt-Bruttomiete nicht ausreicht, diese zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen ist.

Der Sachverhalt – Was war passiert?

Die Klägerin ist Eigentümerin einer mit einem Ladenlokal bebauten Immobilie. Bereits im Jahr 2013 hatte der Beklagte diese Immobilie zum Betrieb eines Sportgeschäfts angemietet. Die monatliche Miete betrug zuletzt inklusive Betriebskostenvorauszahlung EUR 11.659,51 brutto (Kaltmiete netto EUR 9.057,91 zzgl. Betriebskostenvorschuss von netto EUR 740,00, jeweils zzgl. Umsatzsteuer).

Der Beklagte musste aufgrund hoheitlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie im Zeitraum 17.03.2020 bis 19.04.2020, sowie vom 16.12.2020 bis 07.03.2021 sein Ladengeschäft schließen. Anschließend war die Öffnung des Sportgeschäfts bis Mai 2021 nur im Rahmen der Betriebsformen „click and meet“ bzw. „click and collect“ möglich. In den vorgenannten Zeiträumen zahlte der Beklagte nur teilweise die vertraglich geschuldete Miete.

Die Klägerin machte klageweise vom Beklagten Zahlung von rückständiger Miete in Höhe von insgesamt EUR 45.079,72 nebst Zinsen geltend. In 1.Instanz gab das LG Osnabrück der Klage in vollem Umfang statt, während das OLG Oldenburg in 2. Instanz das erstinstanzliche Urteil auf die Berufung des Beklagten hin abänderte und den Beklagten lediglich zur Zahlung von EUR 12.743,02 nebst Zinsen, Zug um Zug gegen Abrechnung der geleisteten „Nebenkostenvorauszahlungen“, verurteilte. Hiergegen wendete sich die Klägerin mit der vom OLG zugelassenen Revision, der Beklagte mit der Anschlussrevision.

Entscheidung des BGH

Der BGH hat entschieden, dass die Revision der Klägerin Erfolg hat. Das angefochtene Urteil wird aufgehoben, soweit mit diesem zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist, und insoweit an das OLG zurückverwiesen. Die Anschlussrevision des Beklagten sei unbegründet.

Die Annahme des Berufungsgerichts, die vom Beklagten zu entrichtende Miete sei in den Zeiträumen, in denen sein Geschäftsbetrieb durch die pandemiebedingten Maßnahmen beeinträchtigt gewesen sei, um die die Hälfte zu reduzieren, sei rechtsfehlerhaft. In den Fällen einer pandemiebedingten Betriebsschließung oder –beeinträchtigung seien die sogenannten realen und hypothetischen Elemente des § 313 Abs. 1 BGB zwar regelmäßig erfüllt. Ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Vertragsanpassung käme jedoch nur dann in Betracht, wenn auch das sogenannte normative Element des § 313 Abs. 1 BGB gegeben sei. Als weitere Voraussetzung verlange die Vorschrift nämlich, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne.

Dies sei nur der Fall, wenn ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führe. Hierbei seien im Rahmen einer umfassenden Abwägung nach § 313 Abs. 1 BGB sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Bei der Prüfung der Unzumutbarkeit sind nicht nur Nachteile, die einem gewerblichen Mieter durch pandemiebedingte hoheitliche Maßnahmen entstanden sind (z.B. Umsatzrückgang, Nutzungseinschränkungen), sondern auch finanzielle Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter z.B. aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Auch ersparte Aufwendungen in Zeiten der Nutzungsbeschränkung seien zu berücksichtigen.

Das Gericht habe in tatrichterlicher Verantwortung und unter Berücksichtigung von § 287 ZPO für den konkreten Einzelfall die Voraussetzungen des § 313 BGB festzustellen und ggfs. eine Vertragsanpassung vorzunehmen. Eine pauschale Betrachtungsweise verbietet sich, so der BGH. Da das Berufungsgericht bereits die im Rahmen der Prüfung des normativen Elements erforderliche, konkret auf den Einzelfall bezogene Abwägung aller relevanten Umstände nicht ausreichend vorgenommen habe, sei das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zurückzuverweisen.

Hinsichtlich der Frage, wie die Teilzahlungen des Mieters ohne konkrete Tilgungsbestimmung anzurechnen seien, hat sich der BGH vollumfänglich der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts angeschlossen. Dieses habe rechtsfehlerfrei angenommen, dass die vom Beklagten geleisteten Teilzahlungen vollumfänglich auf die Betriebskostenvorauszahlungen und nur der jeweils verbleibende Restbetrag auf die offenen Bruttokaltmieten zu verrechnen waren. Dadurch seien nur letztere noch strittig.

Nach BGH-Rechtsprechung zur Wohnraummiete ist § 366 BGB bei Teilzahlungen auf die Nettomiete und auf Betriebskosten analog anwendbar. Für angemietete Geschäftsräume gelte nichts anderes. Bei Fehlern einer Tilgungsbestimmung des Mieters seien Zahlungen, die zur Deckung der Gesamtforderungen nichts ausreichen, unter Heranziehung der abgestuften Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu verrechnen. Daher seien die Zahlungen des Beklagten zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Betriebskostenvorauszahlungen anzurechnen, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden könnten und daher weniger sicher seien als die Nettomietforderung.

Ausblick und Empfehlungen für die Praxis

Aus heutiger Sicht wirkt die COVID-19-Pandemie vergangen und vergessen. Auch in der Zukunft sind jedoch zahlreiche Szenarien bei nahezu allen Vertragstypen denkbar, die Vertragsanpassungen gemäß § 313 Abs. 1 BGB möglich und notwendig erscheinen lassen.

Die sorgfältige, rechtliche Prüfung des Vorliegens der Voraussetzungen eines Anspruchs auf Vertragsanpassung dürfte somit auch zukünftig von hoher Relevanz sein. Bei Auftreten entsprechender, für beide Vertragsparteien unvorhergesehener Umstände dürfte einerseits eine schnelle, offene Kommunikation mit dem jeweiligen Vertragspartner – idealerweise zum Auffinden einer außergerichtlichen, pragmatischen Lösung – als auch eine sorgfältige Dokumentation sämtlicher wirtschaftlicher Vorteile wie Nachteile für den Fall einer späteren, gerichtlichen Auseinandersetzung empfehlenswert sein.