Formell unwirksame Kündigung: Muss der Vermieter dem Mieter Schadensersatz zahlen?

BGH, Urteil vom 1. Juli 2026, VIII ZR 4/23

Eine Kündigung kann unwirksam sein, obwohl der Vermieter grundsätzlich einen berechtigten Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses hat. Der BGH hat nun klargestellt, dass eine solche lediglich formell unwirksame Kündigung nicht ohne Weiteres Schadensersatzansprüche des Mieters auslöst.

Sachverhalt

Eine Kirchengemeinde hatte Räumlichkeiten vermietet, die überwiegend zu Wohnzwecken und teilweise als Büro genutzt wurden. Nachdem es zwischen den Parteien zu erheblichen Auseinandersetzungen gekommen war, ließ die Vermieterin das Mietverhältnis mehrfach durch Rechtsanwälte kündigen und erhob schließlich Räumungsklage. Unter anderem wurden die Kündigungen auf Verstöße der Mieterin gegen ihre mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten gestützt. Problematisch war allerdings die Bevollmächtigung der Rechtsanwälte. Nach den für die Kirchengemeinde geltenden internen Regelungen hätte die Vollmacht mit einem Siegel versehen werden müssen. Dieses fehlte. Damit standen Zweifel an der wirksamen Vertretung der Vermieterin und damit auch an der Wirksamkeit der Kündigungen im Raum. Die Mieterin verlangte daraufhin Schadensersatz. Sie machte unter anderem mehr als EUR 15.000,00 Rechtsanwaltskosten aus einer Honorarvereinbarung, Verdienstausfall und Schmerzensgeld geltend.

Entscheidung

Der BGH wies die Ansprüche der Mieterin zurück. Entscheidend ist nach Auffassung des Gerichts die Unterscheidung zwischen dem Grund für die Kündigung und der Wirksamkeit der Kündigungserklärung selbst. Besteht ein Kündigungsgrund tatsächlich, verletzt der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten grundsätzlich nicht allein deshalb, weil ihm bei der Erklärung der Kündigung ein formeller Fehler unterläuft und die Kündigung deshalb unwirksam ist.

Im entschiedenen Fall hielt der BGH jedenfalls die wegen des Verhaltens der Mieterin ausgesprochenen Kündigungen inhaltlich für gerechtfertigt. Die Mieterin hatte unter anderem persönliche Daten und Informationen über Funktionsträger der Vermieterin im Internet veröffentlicht. Nach Auffassung des Gerichts stellte dieses Verhalten eine so erhebliche Verletzung der gegenseitigen Rücksichtnahmepflichten dar, dass der Vermieterin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar war. Auch die Erhebung einer Räumungsklage führt nicht allein deshalb zu einer Schadensersatzpflicht, weil sich die zugrunde liegende Kündigung später als unwirksam herausstellt. Wer zur Durchsetzung vermeintlicher Rechte ein gerichtliches Verfahren führt, haftet grundsätzlich nicht für eine bloße Fehleinschätzung der Rechtslage. Etwas anderes kommt nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht, etwa wenn ein Prozess sittenwidrig und gezielt zur Schädigung der Gegenseite geführt wird.

Der BGH äußerte sich darüber hinaus zur Erstattung von Rechtsanwaltskosten. Auch wenn grundsätzlich ein Ersatzanspruch bestehen sollte, werden regelmäßig nur die gesetzlichen Gebühren nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz erstattet. Höhere Kosten aus einer individuellen Honorarvereinbarung sind nur in besonderen Ausnahmefällen ersatzfähig. Auch den geltend gemachten Verdienstausfall für den erheblichen eigenen Zeitaufwand der Mieterin bei der Prozessführung erkannte der BGH nicht an. Der Zeitaufwand einer Partei für die Vorbereitung und Begleitung eines eigenen Prozesses gehört grundsätzlich zu deren eigener Rechtsverfolgung und ist nicht gesondert zu ersetzen. Ebenso blieb der geltend gemachte Schmerzensgeldanspruch erfolglos.

Praxistipp

Die Entscheidung ist insbesondere für Vermieter von Bedeutung. Nicht jeder Fehler bei einer Kündigung führt automatisch zu einer Schadensersatzpflicht. Maßgeblich ist vielmehr, ob der Vermieter in der Sache überhaupt zur Kündigung berechtigt war.

Besteht ein tragfähiger Kündigungsgrund, kann eine Kündigung zwar beispielsweise wegen eines Form- oder Vertretungsfehlers unwirksam sein. Daraus folgt nach der Rechtsprechung des BGH jedoch grundsätzlich noch kein Anspruch des Mieters auf Ersatz seiner dadurch entstandenen Schäden. Anders kann die Situation aussehen, wenn bereits der Kündigungsgrund selbst nicht besteht und der Vermieter die Kündigung schuldhaft ohne ausreichende Grundlage ausspricht. Diese Unterscheidung sollte bei der Prüfung möglicher Schadensersatzansprüche stets im Mittelpunkt stehen.

Für die Praxis bleibt dennoch wichtig, Kündigungen sorgfältig vorzubereiten. Vertretungsberechtigungen, Vollmachten und etwaige besondere Formanforderungen sollten vor Ausspruch der Kündigung ebenso geprüft werden wie die tatsächliche und rechtliche Tragfähigkeit des Kündigungsgrundes. Eine materiell berechtigte, aber formal fehlerhafte Kündigung kann zwar Schadensersatzrisiken begrenzen, sie erreicht aber dennoch zunächst ihr eigentliches Ziel, die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses, nicht.