Einbau eines Klima-Splitgeräts in der WEG - Gestattungsanspruch trotz später möglicher Geräuschimmissionen

BGH, Urteil vom 17. Juli 2026 – V ZR 162/25

Sachverhalt

Die Kläger sind Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und beabsichtigten, auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon ein Klima-Splitgerät installieren zu lassen. Ein Split-Klimagerät besteht aus einem Innengerät und einem Außengerät, die über Kältemittelleitungen und Kabel fest miteinander verbunden sind. Das Innengerät hängt dabei an der Wand im zu kühlenden Raum. Es enthält einen Ventilator, einen Wärmetauscher (Verdampfer) und den Luftfilter. Das Außengerät wird draußen an der Fassade oder auf dem Boden montiert. Es enthält den Kompressor (Verdichter), den Kondensator (Verflüssiger), ein Ventil und ein Gebläse. Die Maßnahme erfordert somit unter anderem einen Durchbruch durch die Fassade zur Führung der Leitungen und betrifft somit das Gemeinschaftseigentum.

In der Eigentümerversammlung vom 14. Dezember 2023 beantragten die Kläger, den Einbau zu gestatten. Der Antrag erhielt jedoch nicht die erforderliche Mehrheit.

Daraufhin erhoben die Kläger Beschlussersetzungsklage. Das erstinstanzlich zuständige Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Auf die Berufung der Kläger änderte das Landgericht Berlin II die Entscheidung und ersetzte den begehrten Gestattungsbeschluss. Der gerichtliche Beschluss enthielt nähere Vorgaben, insbesondere zur Art des einzubauenden Geräts und zu dessen Betriebsmodus. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer legte hiergegen Revision ein. Sie trug insbesondere vor, dass von dem Gerät ausgehende spätere Geräusche sowie Abluftwärme und Kondensat dem Gestattungsanspruch der Kläger entgegenstünden.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs wies die Revision zurück. Das Landgericht habe den Klägern den Einbau des konkret bezeichneten Klima-Splitgeräts zu Recht gestattet. Die Entscheidung stellt klar, dass ein Klima-Splitgerät zwar keine privilegierte Maßnahme im Sinne des § 20 Abs. 2 WEG darstellt, der Senat betont aber, dass ein individueller Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG bestehen kann.

Der BGH ordnete den Einbau wegen der erforderlichen Durchbohrung der Fassade als bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums ein. Eine solche Maßnahme bedarf grundsätzlich eines Gestattungsbeschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG.

Ein mehrheitlich gefasster Gestattungsbeschluss unterliegt dabei der Veränderungssperre des § 20 Abs. 4 WEG. Fehlt es – wie im Streitfall – an einem solchen Beschluss, kann der bauwillige Eigentümer die Gestattung dennoch beanspruchen, sofern die Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG erfüllt sind.

Eine Privilegierung nach § 20 Abs. 2 WEG kommt für Klima-Splitgeräte hingegen nicht in Betracht. Die Norm nennt bestimmte Maßnahmen abschließend, etwa solche zur Barrierefreiheit oder zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge. Eine analoge Anwendung auf Klimaanlagen lehnt der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung ausdrücklich ab.

Für das Klima-Splitgerät verbleibt somit der Weg über § 20 Abs. 3 WEG. Dieser Anspruch ist gegebenenfalls mit der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durchzusetzen.

Nach Abs. 3 besteht ein Anspruch auf einen Gestattungsbeschluss, wenn kein anderer Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird oder sämtliche beeinträchtigten Eigentümer einverstanden sind. Für die rechtlich relevante Beeinträchtigung gilt der Maßstab, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Dieser Maßstab verlangt keine schematisch niedrig angesetzte Eingriffsschwelle und begründet insbesondere kein allgemeines Vetorecht der übrigen Eigentümer.

Der Senat betont, dass vielmehr eine Abwägung der durch Art. 14 GG geschützten Eigentumspositionen beider Seiten erforderlich ist: einerseits die Position der nicht einverstandenen Eigentümer, die den bisherigen Zustand bewahren möchten, und des bauwilligen Eigentümers, der seine Wohnung an veränderte Nutzungsbedürfnisse anpassen will. Die gesetzliche Konzeption des WEMoG ist veränderungsoffen. Auch größere Eingriffe in die Substanz des Gemeinschaftseigentums können deshalb bei sachgerechter Planung und fachgerechter Durchführung unterhalb der Schwelle einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung bleiben.

Von der Veränderungssperre des § 20 Abs. 4 WEG ist diese Prüfung zu unterscheiden. § 20 Abs. 4 WEG betrifft die Grenzen einer mehrheitlichen Gestattung und setzt für die unbillige Benachteiligung ein Sonderopfer voraus. § 20 Abs. 3 WEG fragt demgegenüber danach, ob die Rechte nicht zustimmender Eigentümer überhaupt rechtlich erheblich beeinträchtigt werden. Nicht jede Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG erreicht daher zugleich das Gewicht einer unbilligen Benachteiligung nach § 20 Abs. 4 WEG. Umgekehrt darf aus der unterschiedlichen Prüfungsstruktur nicht auf eine grundsätzlich restriktive Handhabung des § 20 Abs. 3 WEG geschlossen werden.

Besondere praktische Bedeutung hat die Behandlung der erst späteren Nutzung des Geräts. Geräusche, Abluftwärme und Kondensat stehen dem Anspruch regelmäßig nicht entgegen, wenn nicht bereits im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung feststeht, dass zwingend unzumutbare Immissionen entstehen werden. Der BGH überträgt damit auf § 20 Abs. 3 WEG den Grundgedanken, dass spätere Störungen vorrangig anhand der tatsächlichen Nutzung zu beurteilen und erforderlichenfalls nachträglich abzuwehren sind. Bei Klimageräten ist dabei maßgeblich, ob nach der Installation ein Betrieb möglich ist, der den Schutz der anderen Eigentümer vor unzumutbaren Immissionen hinreichend sicherstellt.

Als Orientierung seine dabei die Richtwerte der TA Lärm in Erwägung zu ziehen. Neben der technischen Eignung des konkret vorgesehenen Geräts sind der Montageort, die Entfernung zu schutzbedürftigen Räumen sowie Vorgaben zu unterschiedlichen Betriebsmodi des konkreten Geräts zu würdigen. Im hier konkreten Fall war das Gerät für den heimischen Markt zugelassen, grundsätzlich zur Einhaltung einschlägiger Schalldruckwerte fähig und das nächste Schlafzimmerfenster mehrere Meter entfernt. Die Anordnung eines “Slowmodus” und die Verpflichtung zur Einhaltung immissionsschutzrechtlicher Vorgaben unterstützten die Annahme, dass ein zulässiger Betrieb möglich ist. Hierzu betonte der Senat, dass nicht die bloße Installation, sondern erst eine im Einzelfall störende Nutzung danach Abwehransprüche auslösen kann. Spätere unzumutbare Immissionen könnten nach der Installation weiterhin abgewehrt werden. In Betracht kommen insbesondere Abwehransprüche einzelner Wohnungseigentümer, spätere Nutzungsregelungen der Gemeinschaft und zeitliche Beschränkungen des Betriebs. Eine vollständige Stilllegung der Klimaanlage wird dagegen regelmäßig nicht verlangt werden können.

Auch eine erhebliche optische Beeinträchtigung oder eine relevante Wertminderung der Nachbarwohnungen stellte der Senat nicht fest. Das Außengerät sollte auf dem Balkon angebracht und verkleidet werden; konkrete Anhaltspunkte für eine erhebliche Veränderung des Gesamtgebäudes oder eine wertmindernde Gefahrenwahrnehmung bestanden somit nicht.

Der bauwillige Eigentümer trägt im Ausgangspunkt die Darlegungslast für das Fehlen einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung. Die Gemeinschaft trifft jedoch eine sekundäre Darlegungslast: Sie muss die konkreten Umstände aufzeigen, die dem Anspruch entgegenstehen sollen.

Fazit

Mit dieser Entscheidung konkretisiert der Bundesgerichtshof die Voraussetzungen, unter denen ein einzelner Wohnungseigentümer den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen kann. Die Entscheidung stärkt die Veränderungsoffenheit des Wohnungseigentumsrechts: Nicht zwingend feststehende Folgen des späteren Betriebs – insbesondere Geräusche – sperren den Gestattungsanspruch regelmäßig nicht.

Entscheidend bleibt eine konkrete, am Einzelfall orientierte Interessenabwägung. Angesichts der zunehmend wärmeren Sommer und Hitzeperioden dürfte diese Entscheidung für die Praxis von hoher Relevanz sein. Ein Freifahrtschein ist diese Entscheidung hingegen nicht. Entscheidend bleibt, die eigenen Argumente herauszuarbeiten und die Interessenabwägung im Einzelfall zu beurteilen. Gerne sind wir hierbei beratend für Sie da.