News | Newsletter | Neues zum Immobilienrecht 03/2026
Wiederauffüllung der Mietsicherheit in der Mieterinsolvenz: BGH stärkt die Position des Vermieters
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 18.06.2026 – IX ZR 149/25 klargestellt, dass der Anspruch des Vermieters auf Wiederauffüllung einer während des Insolvenzverfahrens verwerteten Mietsicherheit nicht automatisch eine Insolvenzforderung ist. Dient die wiederaufzufüllende Sicherheit ausschließlich der Absicherung von Verbindlichkeiten, die nach Insolvenzeröffnung neu entstehen, kann der Vermieter den Anspruch auch nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens ungekürzt geltend machen. Eine irrtümliche Anmeldung und Feststellung des Anspruchs zur Insolvenztabelle ändert an dieser rechtlichen Einordnung nichts.
Sachverhalt
Die Mieterin betrieb in einem Einkaufszentrum ein Schuhgeschäft. Für das auf zehn Jahre befristete Mietverhältnis hatte sie eine Mietsicherheit in Höhe von 75.875 EUR in Form einer Versicherungsbürgschaft zu stellen. Der Mietvertrag berechtigte den Vermieter, auf die Sicherheit zuzugreifen, wenn die Mieterin ihren vertraglichen Pflichten nicht oder nicht rechtzeitig nachkam. Zugleich war die Mieterin vertraglich verpflichtet, eine während der Mietzeit in Anspruch genommene Sicherheit unverzüglich wieder auf den ursprünglichen Betrag aufzufüllen.
Nach Stellung eines Insolvenzantrags wurde am 01.10.2020 das Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung eröffnet. Die Vermieterin hatte zuvor rückständige Mieten für die Monate April bis August 2020 zur Insolvenztabelle angemeldet. Im Februar 2021 nahm sie die Mietsicherheit vollständig in Anspruch und verrechnete sie mit den offenen Mietforderungen. Da diese Insolvenzforderungen dadurch vollständig erfüllt waren, verlangte sie anschließend die Wiederauffüllung der Sicherheit. Der Anspruch wurde zwar ebenfalls als Insolvenzforderung zur Tabelle festgestellt; auf Grundlage des Insolvenzplans erhielt die Vermieterin hierauf lediglich 10 %, also 7.587,50 EUR.
Nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens verlangte die Vermieterin den noch offenen Betrag von der Mieterin. Die Vorinstanzen gaben der Klage statt. Der BGH bestätigte diese Entscheidung.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH ordnet den Wiederauffüllungsanspruch zunächst als Anspruch aus dem Mietverhältnis ein. Für die insolvenzrechtliche Behandlung ist jedoch entscheidend, welchem Zweck die wiederherzustellende Sicherheit künftig dient. Die ursprünglichen Mietrückstände betrafen zwar die Zeit vor Insolvenzeröffnung und waren daher Insolvenzforderungen. Nach ihrer Verrechnung diente die Sicherheit jedoch nicht mehr der Absicherung dieser Altforderungen, sondern der Absicherung künftig entstehender Verpflichtungen aus dem fortgesetzten Mietverhältnis.
Damit handelte es sich bei dem Anspruch auf Wiederauffüllung nicht um eine Insolvenzforderung im Sinne des § 38 InsO. Nach § 108 Abs. 3 InsO sind aus einem Mietverhältnis grundsätzlich nur solche Ansprüche Insolvenzforderungen, die die Zeit vor Verfahrenseröffnung betreffen. Für die Zeit danach gelten – je nach rechtlicher Einordnung – die Regeln über Masseverbindlichkeiten oder Neuverbindlichkeiten.
Für die Immobilienpraxis besonders relevant ist die weitere Differenzierung des BGH: Eine Wiederauffüllung kann als Masseverbindlichkeit in Betracht kommen, wenn die Sicherheit Masseverbindlichkeiten absichert. Soweit sie dagegen Ansprüche sichern soll, die erst nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens entstehen, handelt es sich um eine Neuverbindlichkeit. In beiden Fällen ist der Anspruch nicht auf die Insolvenzquote beschränkt.
Auch die fehlerhafte Anmeldung zur Insolvenztabelle ist unschädlich für den Vermieter. Das Tabellenverfahren bezieht sich nach seiner gesetzlichen Konzeption nur auf Insolvenzforderungen. Die irrtümliche Feststellung einer Masse- oder Neuverbindlichkeit führt daher nicht dazu, dass diese rechtlich zu einer Insolvenzforderung wird.
Fazit
Die Entscheidung stärkt die Position von Vermietern in der Mieterinsolvenz erheblich. Eine verwertete Mietsicherheit muss nicht endgültig auf die Insolvenzquote reduziert sein, wenn sie anschließend der Absicherung des fortbestehenden Mietverhältnisses dient. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mietvertrag einen entsprechenden Wiederauffüllungsanspruch vorsieht und das Mietverhältnis fortbesteht.
Autor
Monique Ruttmann
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