News | Newsletter | Neues zum Baurecht 02/2026
Keine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums trotz Nutzung
Das OLG Frankfurt a. M. stellt klar, dass die bloße Nutzung einer Wohnungseigentumsanlage nicht ohne Weiteres zur konkludenten Abnahme des Gemeinschaftseigentums führt. Werden wesentliche Mängel gerügt oder ist das Gemeinschaftseigentum noch nicht im Wesentlichen fertiggestellt, scheidet eine konkludente Abnahme regelmäßig aus. Die Entscheidung enthält zudem praxisrelevante Ausführungen zur Verjährung des Herstellungsanspruchs bei noch nicht abgeschlossenen Werkleistungen.
OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 31.03.2026 – 9 U 93/24
Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, nahm die beklagte Bauträgerin auf mangelfreie Herstellung verschiedener Teile des Gemeinschaftseigentums in Anspruch. Streitgegenstand war insbesondere die Entwässerungssituation im Untergeschoss mehrerer Maisonettewohnungen. Dort waren dezentrale Kleinhebeanlagen verbaut worden, die nach Auffassung der Klägerin nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprachen. Zudem verlangte die Klägerin unter anderem die Errichtung eines Fahrradstellplatzes sowie weiterer Einrichtungen am Gemeinschaftseigentum.
Die Beklagte berief sich insbesondere auf eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Bezug und Nutzung der Wohnungen sowie auf Verjährung der geltend gemachten Ansprüche.
Das OLG Frankfurt a. M. bestätigte weitgehend die erstinstanzliche Entscheidung und verurteilte die Bauträgerin zur mangelfreien Herstellung des Gemeinschaftseigentums.
Mangels Abnahme stand der Klägerin weiterhin der Herstellungsanspruch aus § 631 Abs. 1 BGB zu.
Eine ausdrückliche Abnahme verneinte der Senat bereits deshalb, weil lediglich einzelne Erwerber das Abnahmeprotokoll unterzeichnet hatten, ohne zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der übrigen Erwerber bevollmächtigt gewesen zu sein.
Auch eine konkludente Abnahme durch Nutzung des Gemeinschaftseigentums lehnte das Gericht ab. Zwar könne der Bezug eines Bauwerks nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist grundsätzlich als schlüssige Billigung der Werkleistung angesehen werden. Dies gelte jedoch nicht, wenn innerhalb dieser Prüfungsfrist wesentliche Mängel gerügt würden. Vorliegend hatten mehrere Erwerber bereits kurz nach Bezug erhebliche Feuchtigkeits- und Entwässerungsmängel angezeigt.
Zudem war das Gemeinschaftseigentum im Zeitpunkt des Bezugs nach Auffassung des Senats noch nicht im Wesentlichen fertiggestellt. Unter anderem waren die vorgesehenen Fahrradstellplätze sowie die zunächst geschuldete Einfassung des Mülltonnenbereichs noch nicht hergestellt. Auch deshalb schied eine konkludente Abnahme aus.
In materiell-rechtlicher Hinsicht bejahte das OLG einen Mangel der Entwässerungsanlage. Maßgeblich sei nicht allein die formale Einhaltung einzelner DIN-Vorgaben. Entscheidend sei vielmehr, ob die konkrete Planung den anerkannten Regeln der Technik entspreche und die tatsächliche Nutzungssituation der Wohnräume angemessen berücksichtige. Nach der gebotenen Gesamtbetrachtung genügte die gewählte Entwässerungslösung den Anforderungen an die Nutzung der Wohnräume im Untergeschoss nicht.
Der Senat befasste sich zudem mit der Verjährung des Herstellungsanspruchs. Zwar unterliegt der Herstellungsanspruch aus § 631 Abs. 1 BGB grundsätzlich der regelmäßigen Verjährung nach §§ 195, 199 BGB. Solange wesentliche Arbeiten am Werk noch nicht abgeschlossen seien, sei eine Verjährung regelmäßig ausgeschlossen. In der weiteren Arbeitsaufnahme des Unternehmers liege ein Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, das den Lauf der Verjährung jeweils neu beginnen lasse.
Fazit
Die Entscheidung des OLG Frankfurt a. M. verdeutlicht die hohen Anforderungen an die Annahme einer konkludenten Abnahme im Bauträgerrecht. Die bloße Nutzung des Gemeinschaftseigentums genügt hierfür nicht, wenn wesentliche Mängel gerügt werden oder erhebliche Restleistungen noch ausstehen.
Besonders praxisrelevant sind zudem die Ausführungen zur Verjährung des Herstellungsanspruchs vor Abnahme. Bauträger können sich in laufenden Herstellungsprozessen regelmäßig nicht ohne Weiteres auf Verjährung berufen. Für die Praxis empfiehlt sich daher eine sorgfältige Dokumentation von Abnahmen, Mängelrügen und Nachbesserungsmaßnahmen.
Autor
Furkan Arcan
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