News | Newsletter | Neues zum Baurecht 02/2026
Kostenfalle Überbau: Der Zentimeter, der Millionen kosten kann
Der BGH hat mit Urteil vom 7.11.2025 (V ZR 121/24) die Voraussetzungen für den Überbau gemäß § 912 BGB konkretisiert und dabei klargestellt, dass es keine Billigkeitskorrekturen gibt. Wer über die Grundstücksgrenze baut, trägt grundsätzlich das Rückbaurisiko – auch dann, wenn der Überbau nur minimal, der wirtschaftliche Schaden durch den Rückbau aber enorm ist.
In dem Fall stritten zwei benachbarte Landwirte unter anderem über mehrere bauliche Anlagen die teilweise auf das Grundstück des Klägers hinüberragten bzw. dort verliefen, darunter Stallteile, Dachüberstände, eine Stromleitung und eine Einfriedung. Der Kläger verlangte die Beseitigung der Beeinträchtigungen nach § 1004 BGB, während der Beklagte sich auf eine Duldungspflicht aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis berief.
Der BGH stellte klar, dass ein Überbau dauerhaft nur unter den engen Voraussetzungen des § 912 Abs. 1 BGB geduldet werden muss und diese Regelung abschließend ist. Weder das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis noch das Schikaneverbot (§ 226 BGB) könnten eine darüberhinausgehende dauerhafte Duldungspflicht begründen. Deshalb hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur weiteren Prüfung an das Saarländische Oberlandesgericht zurück.
In der Praxis stärkt die Entscheidung stärkt die Rechtsposition von Grundstückseigentümern, weil sie klarstellt, dass Überbauten nicht schon aus allgemeinen Billigkeitserwägungen oder wegen eines langjährigen nachbarschaftlichen Verhältnisses geduldet werden müssen. Maßgeblich bleibt vielmehr allein das gesetzliche Regelungssystem der §§ 912 ff. BGB. Für Bauherren, Architekten und Unternehmer bedeutet das, dass Grenzabstände und Grundstücksgrenzen deutlich sorgfältiger geprüft und dokumentiert werden müssen, weil sich spätere Berufungen auf „Treu und Glauben“ oder ein angeblich gewachsenes Nachbarschaftsverhältnis nur noch eingeschränkt durchsetzen lassen. Besonders relevant ist die Entscheidung für Fälle, in denen Leitungen, Dachüberstände, Fundamente oder andere Bauteile unbeabsichtigt auf das Nachbargrundstück geraten. Das gilt auch für nachträgliche Ertüchtigungen von Grenzbebauungen, etwa mit Wärmedämmung. Liegen die Voraussetzungen eines entschuldigten Überbaus nach § 912 BGB nicht vor, drohen weiterhin Beseitigungs- und Rückbauansprüche selbst dann, wenn der Eingriff wirtschaftlich erheblich ist. Die Entscheidung erhöht deshalb auch das Haftungsrisiko für Planungs- und Vermessungsfehler während der Bauausführung. Zudem empfiehlt es sich für Investoren, im Rahmen der Due Diligence die Grenzverläufe kritisch zu prüfen. Gleichzeitig schafft das Urteil mehr Rechtssicherheit, weil der BGH deutlich macht, dass das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis keine allgemeine Korrekturvorschrift zur „Rettung“ rechtswidriger Überbauten ist.
Der BGH macht in seiner Entscheidung klar: Grundstücksgrenzen sind keine Verhandlungssache! Wer sie ignoriert – selbst minimal – riskiert erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen. Präzision ist damit nicht nur technische, sondern auch rechtliche Pflicht.
Autor
Hauke Meyhöfer
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