Keine Verjährung ohne Abnahme – doch was gilt bei unwirksamer Abnahmeklausel?

BGH-Urteil vom 26.03.2026 - VII ZR 108/24

Der Sachverhalt

Die Klägerin, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, fordert von der Beklagten Bauträgerin eine Vorschusszahlung für Mängelbeseitigungskosten am Dach ihrer Wohnanlage sowie Erstattung der Gutachterkosten im Wege des Schadensersatzes. Die Beklagte errichtete im Jahr 1998 als Bauträgerin mehrere Mehrfamilienhäuser. Sämtliche Erwerbsverträge wurden mit den Erwerbern vor dem 31. Dezember 2001 geschlossen und richten sich daher nach dem alten Schuldrecht.

Die Verträge enthielten jeweils diese AGB-Klausel zur Abnahme:

"Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen. Bei Wohnanlagen, die aus mehreren Gebäuden bestehen, kann jedes Gebäude einzeln abgenommen werden (Teilabnahme). Der Sachverständige soll auch die Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel bestätigen. Die Kosten des Sachverständigen sind im Kaufpreis berücksichtigt. Der Sachverständige ist in der ersten Wohnungseigentümer-Versammlung durch Beschluß zu bestellen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird.

Die Abnahme durch den Sachverständigen ist für den Käufer als Rechtsnachfolger des Wohnungsunternehmens bindend. […]"

Im Februar 2000 beauftragte die Klägerin einen Sachverständigen, der im März 2000 mehrere Abnahmetermine durchführte. Sowohl bei den Terminen im Frühjahr 2000 als auch bei einer weiteren Begehung im Jahr 2004 wurden Mängel festgestellt und der Beklagten jeweils angezeigt mit der Aufforderung, die Mängel zu beseitigen. Hierbei gingen alle Beteiligten davon aus, dass die Abnahme am 06.03.2000 erfolgt sei und die fünfjährige Gewährleistungsfrist zu laufen begann.

Im Jahr 2014 erfolgten weitere Mängeluntersuchungen und es erfolgten Mängelrügen mit der Aufforderung, das Eindringen von Feuchtigkeit in zwei der Wohnungen zu beheben. Die Beklagte beseitigte die Mängel nicht.

Durch WEG-Beschlüsse aus den Jahren 2016 und 2017 zog schließlich die Klägerin die Kostenvorschussansprüche der Erwerber an sich und erhob im Jahr 2017 Klage auf Vorschuss zur Mangelbeseitigung und den Ersatz von Gutachterkosten.

Das Landgericht Stuttgart wies die Klage vollständig ab und führte zur Begründung aus, die geltend gemachten Ansprüche seien verwirkt.

Auf die Berufung der Klägerin änderte das Berufungsgericht (OLG Stuttgart) die Entscheidung teilweise ab und gab der Klage teilweise statt. Ein Teil der Mängel waren inzwischen vom Wohnungseigentümer selbst beseitigt worden, insoweit trat Teilerledigung ein.

Die Beklagte verfolgt mit der Revision das Ziel der vollständigen Klageabweisung.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg und kommt zu dem Ergebnis, dass die Entscheidung des OLG Stuttgart einer revisionsrechtlichen Nachprüfung standhält.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Kostenvorschussanspruch zur Beseitigung der streitgegenständlichen Mängel gem. § 633 Abs. 3 BGB i.V.m. § 242 BGB zu.

Zunächst weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass die Abnahme nach der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Rechtslage nicht Voraussetzung für das Bestehen des Kostenvorschussanspruchs ist.

Insbesondere ist der Anspruch der Klägerin auf Kostenvorschuss auch durchsetzbar, da dem Anspruch mangels wirksamer Abnahme die Einrede der Verjährung nicht entgegensteht. Mangels wirksamer Abnahme hat der Lauf der fünfjährigen Verjährungsfrist nicht begonnen, sodass der Anspruch der Klägerin auf Beseitigung der Mängel am Dach gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht verjährt ist.

Die vom Sachverständigen im März 2000 für die Erwerber ausdrücklich erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums hat die Abnahmewirkungen nicht herbeigeführt. Der Sachverständige ist durch die in den Erwerbsverträgen vereinbarte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vereidigten Sachverständigen zu erfolgen hatte, der in der ersten Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss zu bestellen war, nicht wirksam ermächtigt worden, die Erwerber hinsichtlich der Abnahme zu vertreten. Diese Abnahmeklausel ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam, denn sie ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 640 Abs. 1 BGB nicht vereinbar.

Sie benachteiligt die Erwerber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie ihnen ihr nach § 640 Abs. 1 BGB zustehendes Recht entzieht, über die Abnahme  des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden, und ist damit unwirksam, § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG. Zwar kann der einzelne Erwerber einen Dritten mit der Erklärung der Abnahme beauftragen. Dies muss aber seiner freien Entscheidung überlassen bleiben. Eine Vertragsklausel, die den Erwerber zwingt, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen von ihm zu beauftragenden Dritten vornehmen zu lassen und diesem eine unwiderrufliche Vollmacht zu erteilen, weicht erheblich von den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab, ohne dass die Interessen des einzelnen Erwerbers angemessen berücksichtigt würden.

Für eine konkludente Abnahme war insoweit kein Raum, da alle Beteiligten davon ausgingen, die Abnahme sei bereits erklärt worden.

Auch eine Verjährung nach den nunmehr geltenden (kürzeren) Verjährungsregeln scheidet nach dem Ergebnis des Bundesgerichtshofs aus, da es der Beklagten nach Treu und Glauben verwehrt ist, sich darauf zu berufen, da sie durch die Verwendung der unwirksamen Abnahmeklausel den Nichtbeginn der Verjährungsfrist selbst verursacht hat.

Ferner führt der Bundesgerichtshof weiter aus, dass dieses Ergebnis auch nicht gegen das Rechtsstaatsprinzip verstößt. Es sei zwar richtig, dass das Rechtsstaatsprinzip es gebietet, die Geltendmachung von Ansprüchen aus lange zurückliegenden Sachverhalten zugunsten der Rechtssicherheit in zeitlicher Hinsicht zu begrenzen. Hier ist jedoch zu beachten, dass die Beklagte nach Herstellung der Abnahmereife einen Anspruch auf Abnahme gem. § 640 Abs. 1 BGB hat und damit den Beginn der Verjährungsfrist hätte selbst herbeiführen können.

Abschließend führt der Bundesgerichthof aus, dass für die Durchsetzbarkeit des Kostenvor-schussanspruchs - unabhängig von der Möglichkeit der Herbeiführung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn der fünfjährigen Verjährungsfrist - eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme gelte. Die daraus folgende Dauer der Haftung des Unternehmers für Mängel am Gemeinschaftseigentum ist auch deshalb unter Rechtsstaatsgesichtspunkten nicht unzumutbar.  Die Obergrenze von 30 ergebe sich dabei zum einen aus einer Gesamtanalogie der gesetzlichen Regelungen zur Verjährung sowie aus § 242 BGB. Insbesondere aus einer Gesamtschau von § 197 Abs. 1, § 199 Abs. 2, Abs. 3 Nr. 2 und Abs. 3a BGB n.F. und § 202 Abs. 2 BGB folge, dass der Gesetzgeber zur Geltendmachung eines Rechts einen Zeitraum von maximal 30 Jahren als ausreichend ansieht um verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen.

Fazit

Mit dieser Entscheidung schließt sich der Bundesgerichtshof der herrschenden Literatur-Auffassung an, die auch bereits in früheren Entscheidungen anderer Gerichte vertreten worden war (so etwa OLG Düsseldorf, Urt. v. 23.10.2012 - 23 U 112/11) und stärkt damit die Bedeutung des Rechts des Erwerbers auf eigene Erklärung der Abnahme gem. § 640 Abs. 1 BGB.

Die Entscheidung ist nicht dahingehend misszuverstehen, dass zukünftig keine Stellvertretung mehr durch wenige Erwerber oder einen Sachverständigen erfolgen kann. Wichtig ist hingegen, dass eine etwaige Abnahmeklausel den Erwerbern jedenfalls die Möglichkeit einräumen muss, die Abnahmereife des Bauwerks selbst zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären.

Bauträger sollten daher bei der Ausgestaltung ihrer Verträge insbesondere bei den Abnahmeklauseln genau darauf achten, dass die Rechte des Erwerbers auf eigenständige Überprüfung und Erklärung der Abnahme nicht zu stark eingeschränkt werden. Hierzu stehen wir bei Bedarf gerne mit Formulierungsbeispielen und entsprechender Beratung zur Verfügung.

Erwerber sollten hingegen auch im Falle einer scheinbar wirksam erfolgten formalen Abnahme die Wirksamkeit der Klauseln im Bauträgervertrag überprüfen lassen, insbesondere soweit die Verjährung etwaiger Mängelansprüche droht. Sollte eine Klausel unwirksam sein, besteht unter Umständen Veranlassung kurzfristig verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen.